长租公寓从群雄并起到寡头之争

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表信息来源:嘉里研究中心和《新京报》记者的统计数据，以企业公告为准。

2018年，长期租赁公寓行业的爆炸式增长和整合可能会在今年继续上演。1月17日，蛋壳公寓被战略收购著名长期租赁公寓运营商全资拥有，拥有2亿美元(包括现金和债务)，原租赁涉及的所有资产和100%股权被合并到蛋壳公寓。蛋壳公寓和爱租是分散式长期租赁公寓领域的三大企业，此次交易成为长期租赁公寓行业迄今最大的收购案例。

去年的打雷和合并案给整个长期租赁行业的发展蒙上了一层阴影。业内人士担心，开发商是否有可能进入长期租赁公寓？长期租赁公寓的资本冬天真的来了吗？谁能成为长期出租公寓洗牌的真正赢家？长期租赁公寓的“蓝海”会变成“红海”吗？

1从收购到收购，爱上租金

爱租是我家的共同创始人郝彤在杭州创立的，他的业务以杭州为中心，辐射到上海、苏州、南京等城市。

爱上租房的发展过程基本上是近年来长期租房行业的一个缩影。2004年，郝彤创办浙江史圣巴特勒房地产经纪有限公司，并担任董事长。2014年，他创建了品牌公寓住宅网络，并担任首席执行官。2015年7月，爱租收购了史圣巴特勒租赁业务部和住宅品牌公寓。同年8月，我爱上了租金，宣布正式成立并开始运营。一年后，在爱上租金后，它完成了1.01亿元的融资。融资完成后，开始向张之路城市扩张，并先后宣布成立南京、上海浦西和苏州城公司。

在此基础上，2017年6月，我爱上了租金，并完成了3亿元融资的B轮。它持续了三年，到2018年5月，爱租已经管理了8万多套房子，其主要产品是品牌公寓和优质公寓，其中品牌公寓分为三种公寓产品:配套公寓、休闲公寓和集体公寓。

2018年8月，在柯睿发布的杭州运营商开户行名单中，13000套出租屋排名第一，5543套紧随其后，5500套优科一家排名第三。然而，在2018年底，与房东提前终止合同和破产的谣言爆发了。

在过去的两年里，在持续的政策红利下，长期租赁公寓已经成为从小企业到全民参与的各种资本追求的投资目标。然而，随着资本的退潮，长期出租公寓的残酷增长所隐藏的隐患正在逐渐显现:甲醛、分期出租、仓库爆炸...自2018年以来，包括杭州鼎佳、上海遇见等品牌在内的10多家父母租房运营商相继遭遇业务问题。

自2014年成立以来，经过四年多的快速发展，长期租赁公寓经历了严重的分化。业内普遍认为，长期租赁公寓已经进入行业洗牌期，而收购蛋壳公寓则是爱上了租金，这被视为行业加速整合的一个主要表现。

“有人出局是件好事，这表明该行业正处于回归的关键时期。”诚志更新研究院院长陈指出，经过2018年的洗礼，品牌公寓的春天将在2019年到来。

2行业并购正在加速，洗牌迫在眉睫

“品牌企业之间的快速并购现象已经开始出现，而且在2019年将变得更加激烈，不仅是分散的品牌公寓，还有集中的品牌长期租赁公寓。”不久前，壳牌研究院院长杨现领在接受记者采访时说。

回顾近期的集中长期租赁公寓事件，整合和合并也是一个关键词。记者了解到，作为较早进入集中长期租赁公寓行业的运营商，魔方公寓计划在2019年开设10万套公寓。为此，魔方先后收购了中国几个知名的集中公寓品牌，不仅包括全资收购，还包括参股。然而，相关消息尚未正式公布。不仅如此，去年底，魔方公寓宣布将把运营作为其核心竞争力，全面深入轻资产领域。

今年1月2日，在深圳证券交易所新公寓reits上市一周年之际，推出了“产品ip+reits资产管理”的发展模式。据悉，成都高新区和南京未来科技城已经实施了这种轻资产托管模式。此外，记者了解到，新公寓还在与其他公寓品牌进行并购谈判。

对于这一企业发展，58房屋研究院首席分析师张博指出，长期租赁公寓“共同竞争”的第一阶段已经结束，长期租赁公寓运营商数量快速增长的时期已经结束。因此，“寡头斗争”的第二阶段正在进行，这一阶段还将持续一段时间。

"与2018年相比，2019年的并购现象将更加明显."张博预测，未来2-3年，龙头企业将占据70%以上的份额，超过90%的中小品牌将无法在竞争中生存，因此它们只能选择被收购或积极转型。

东方公寓学院的创始人李权也表达了类似的观点。李权指出，资金和资源将越来越倾向于龙头企业，行业将形成“哑铃型”发展格局。也就是说，龙头企业越来越集中，单一融资越来越大；由于品牌、产品、经营和产权收购的约束，腰企的规模逐渐缩小或数量减少，最终选择出售或改造；然而，更隐蔽的个体房东会因为价格低和产品专一的优势而有一定的发展，这将满足更刻板的人的需求。

“真正意义上，只有20-30个品牌公寓可以沉淀。”所有的雾表明。