土地财政冲高回落？2019年部分省份卖地收入预计缩水30%

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土地财政急着回来？2019年，一些省份的土地销售收入预计将缩水30%

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近年来，中国的土地销售收入已经上升到一个新的高度。在房地产调控不断深入的背景下，一般认为2019年土地出让收入将出现萎缩，部分省份萎缩超过30%。

3.7万亿元、5.2万亿元和6.5万亿元。近年来，中国的土地销售收入屡创新高。

2018年，全国土地出让金收入达到6.5万亿元，同期地方一般公共预算收入约为9.8万亿元。这意味着，平均而言，2018年地方土地销售收入相当于同等水平地方财政收入的三分之二。

卖地是一次性的买卖。土地整理后，收入可以通过招标、拍卖、挂牌等方式实现。然而，地方财政收入需要培育工业、聚集人口和刺激消费，而这些都是缓慢培育的。难怪一些地方政府喜欢既有钱又容易的土地买卖。

2/3只是全国平均水平，有些地方“土地财政依存度”更高。2018年，浙江土地出让收入超过7700亿元，位居全国第一。浙江2018年的一般公共预算收入也很光明，接近6600亿元，但仍不及土地销售收入。

在房地产调控不断深入的背景下，一般认为2019年土地出让收入将出现萎缩，部分省份萎缩超过30%。

土地收入达到新高

2018年初，土地市场并不乐观。

2018年初，预计全国土地销售收入将增长5%，土地销售收入约为5.5万亿元，但实际执行结果是2018年土地销售收入将达到6.5万亿元，同比增长25%。

以浙江为例，2018年浙江土地出让收入超过7700亿元，同比增长35.5%。这是在2017年高速增长的基础上再创新高，2017年浙江土地销售收入增长78.8%。

从20国集团、亚运会、房改拆迁到新一线吸引人才，浙江房地产近年不乏“炒作”主题。因此，2018年浙江的土地销售收入超过财政收入，占117%。

2018年，土地销售收入大幅增长，这是一个普遍现象。例如，2018年四川土地销售收入为3431亿元，比上年增长48.1%；福建省2018年土地销售收入为2423亿元，同比增长31.7%。

土地的财政依赖性将相应增加。2018年湖北和重庆的土地出让收入约占地方一般公共预算收入的95%，即土地出让收入与地方财政收入相当；江苏、四川和福建的比例超过80%。

“2016年和2017年，房地产销售有所好转。2018年，住房企业需要补充库存。更好的销售使房企有了充足的资金；第三，四线城市房价的上涨导致了土地价格的上涨，这两者共同推动了土地收入的增长，”交通银行金融研究中心高级研究员刘学智告诉《21世纪经济报道》。

当然，土地市场也是分化的，有些地方没有分享这种红利。与天津一样，2018年土地销售收入为986亿元，同比下降18.3%；重庆2018年土地销售收入为2135亿元，同比下降1.4%；由于更严格的控制措施，北京2018年的土地销售收入约为1820亿元，仅比预算额高出5.9%。

2018年，除了房地产市场的驱动因素外，一些地方还有卖地和还债的需求。部分当地金融人士接受《21世纪经济报道》采访时表示，2018年上半年金融资金相对紧张，主要是因为融资平台融资渠道收紧，融资平台借入新老资金的压力加大；推进地方债务风险防范工作，清理ppp非法项目等。，有些需要提前偿还债务。

一些债务偿还压力大的地级市加大了推土力度。2018年，一些金融机构凭直觉感到:由于当地土地销售的加速，信托和资产管理等一些贷款已经如约偿还。

2019年会发生什么？

展望2019年，地方政府普遍降低了预期，主要是负增长或小幅增长。

据估计，2019年浙江省政府性基金收入(约90%为土地出让收入)将减少20.9%。浙江省财政厅表示，2019年土地出让市场形势不明朗，国有土地使用权出让收支预计将出现下滑。

一些省份预计降幅高达30%。例如，四川预计2019年土地销售收入将缩水38.2%，重庆预计政府资金将缩水33%。

一些省份基本保持现状或略有增加。例如，广东省估计，2019年国有土地使用权出让收入为5371亿元，比2018年略低0.1%；北京方面预计2019年将略微增长3.9%。

具有高度不确定性的土地市场有可能在2019年再次走出意想不到的曲线吗？我们应该知道，2017年浙江土地销售收入增长78.8%后，基于土地市场的不确定性，2018年政府基金收入预测下调，预计将收缩29.7%。然而，浙江省2018年的土地销售收入领先，实际增长了35.5%。

可以看出，一些地方政府对年初土地出让收入的预期与现实相差甚远。然而，根据《21世纪经济报道》记者目前进行的采访，这在2019年是不太可能的。

“因为土地出让收入的统计是以收入实现系统为基础的。土地交易后半年甚至更晚，房地产企业结算了所有的土地资金，因此土地交易和土地销售收入之间存在时间差。2019年土地销售收入为2018年下半年和2019年上半年的土地销售收入。去年7月31日，中共中央政治局会议要求“坚决遏制房地产价格上涨”。房地产销售增长率下降，住房企业购买土地的意愿也下降。2018年下半年，土地拍卖逐渐增多。此外，随着2019年股改和退潮，2019年的土地销售收入可能低于2018年。”