空置率上升 京津写字楼市场租金下调

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据业内人士介绍，技术和金融租户仍是需求的主要驱动力，而灵活办公行业也显示出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应将推动空整体购房率同比上升1.7个百分点，至10%。

随着供应量的增加、空的增加以及租金的下降，2018年京津地区的写字楼市场将会沿着同样的轨迹发展。

国际房地产服务公司高力国际最近发布了《2018年华北房地产市场回顾与2019年展望》。高力国际(Colliers International)华北研究部主任曹华航表示，2018年，共有6个总面积约55万平方米的新项目完工并进入市场，因此北京的总库存同比增长8.6%，达到约691万平方米。

从行业来看，技术和金融租户仍是需求的主要驱动力，而灵活办公行业也显示出强劲的扩张势头。尽管如此，充足的新增供应将推动空整体购房率同比上升1.7个百分点，至10%。

在租金方面，进入市场的新项目普遍低于北京的平均租金水平，而发展较早、新供应量充足的子市场的租金也因激烈的竞争而受到一定程度的影响。因此，2018年北京的平均租金同比下降1.4%，至每月每平方米327.1元人民币。

展望2019年，曹华航表示，计划有10个总面积约84万平方米的新项目进入市场，其中84.4%将位于cbd核心区和李泽金融商务区。然而，届时将进入市场的新cbd项目的可租赁面积仍存在不确定性。预计在供应高峰的背景下，2019年北京的净吸纳面积不会相应增加，北京甲级写字楼市场的整体空入住率将提高约6.0个百分点，达到16.0%。

“激烈的竞争可能会导致北京的平均租金在2019年底同比下降0.4%，至每月每平方米325.7元人民币。”曹华航说道。

天津写字楼市场的总体趋势与北京相似。

高力国际沈阳分公司总经理李表示，2018年，三个总面积约20万平方米的新项目竣工并进入天津高品质写字楼市场，天津总存量同比增长11.0%，达到约207万平方米。2018年，天津优质办公市场需求保持稳定，金融和专业服务行业仍是市场需求的主要来源，科技行业也呈现快速扩张势头。

受新增供应充足的影响，2018年底，空在天津的整体份额同比增长1.3个百分点，至34.9%。由于进入市场的新项目租金低于全市平均水平，且激烈的市场竞争也使得老项目业主更灵活地协商保留租户，2018年底天津市优质写字楼月平均租金为每平方米94.9元，同比下降1.6%。

李表示，2019年，总面积68万平方米、约占现有存量33%的新项目将进入天津市场，新八达利地区也将在天津高品质写字楼市场亮相。新的供应量达到了历史峰值，预计这将推动天津的整体空购买率同比上升约8.8个百分点，到2019年底将达到43.6%。激烈的市场竞争可能导致天津高品质写字楼市场的平均租金在2019年底同比下降3.4%，至每月每平方米91.6元人民币。