揭秘泛海融创交易：频繁质押融资 资金缺口超300亿

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[无论从哪个角度来看，远洋地产的房地产业务都在萎缩，似乎已经将自己的净资产押在了武汉中央商务区这个开发周期长、资金密集型的金融和投资业务上。]

[2018年年中报告显示，上半年，在50.88亿元的总收入中，房地产行业仅贡献11.41亿元，同比下降48.81%。]

远洋控股(000046.sz)最终选择转让上海外滩-董家渡项目中唯一未开发的土地。

2019年1月21日，融创中国(01918.hk)和泛海控股均发布了交易公告。融创将持有北京远洋国际项目一区和上海董家渡项目100%的股权。

虽然新年过后，房企的融资成本明显下降，难度有所降低，但远洋控股的融资问题却难以挽回。截至2018年6月底，远洋控股的短期债务与货币资本的缺口高达362.68亿元，总债务规模更大。

148.9亿元人民币的交易可以暂时让远洋控股松一口气。

与此同时，远洋控股的转型已进入深水区，并进入武汉中央商务区项目、金融和投资业务等领域。努力发展，对资本要求高，并通过外部担保持续融资，大股东多次承诺融资，但很难救公司于水火。

在上海和北京转让两个项目

故事开始于一年前。2018年1月12日，海洋控股公司宣布重大活动暂停。三天后，该公司的股票被停牌。

远洋控股的计划是通过实施重大资产重组，将境内外房地产业务整体剥离并归入上市公司，归入控股股东中国远洋及其关联方，同时将中国远洋及其关联方的金融资产归入上市公司。

当时，远洋控股认为，交易完成后，上市公司将不再经营房地产业务，同时将接受控股股东及其关联方持有的优质金融资产，寻求进一步转型发展。

泛海控股出售的资产是武汉公司和海外全资子公司中国泛集团。2018年4月13日，由于标的资产规模大、业务结构复杂、审计和评估工作量大，以及武汉公司在满足交易计划需要之前需要实行公司分立，远洋控股宣布终止资产重组计划。

一年后，2019年1月21日，泛海控股宣布其武汉中央商务区有限公司(“武汉公司”)于1月20日与融创签署了合同。交易完成后，由融创控股持有的上海东家渡项目和东风公司持有的北京东家渡国际住宅区1#地块项目将由融创控股持有、开发和运营。

上海董家渡项目主要包括10#地块、12#地块和14#地块，总建筑面积约62.8万平方米。目前计划的形式是住宅和商业；北京泛海国际居住区1号地块总建筑面积约66.85万平方米，目前规划形式为住宅、商业、酒店和写字楼。

值得注意的是，董家渡项目位于上海黄浦区的核心，是外滩唯一未开发的土地。

目前，上海10#地块部分房屋已上市出售，其他地块拆迁工作正在推进，北京1#地块项目正在建设中。

本次交易总价为148.9亿元，融创公司抵减债务后支付的现金价格为125.53亿元，仍需提交远洋控股股东大会审议。

房地产业务很难发展

武汉公司是这次交易的主角。根据天眼调查数据，公司成立于2002年2月，注册资本为人民币356.63亿元，法定代表人为卢志强。

卢志强是海洋部的负责人。根据2017年福布斯中国富豪榜，他的财富为344亿元。

为武汉中央商务区项目而成立的城市公司远洋控股经过多年发展，现已成为远洋控股的核心公司，包括远洋控股的多个业务板块。除了100%持有海洋建设等房地产业务平台外，它还持有亚太环球投资25%的股权、亚太财产保险51%的股权、人民资本100%的股权和中国民生信托82.71%的股权。

武汉公司与远洋控股的转型有关，也与远洋控股目前的资本和财务状况密切相关。

2014年，远洋控股管理层对企业战略转型做出决策，提出在继续发挥现有房地产业务优势的基础上，将公司建设成为涵盖金融、房地产、战略投资等业务的综合控股上市公司。

这种转型战略与泛海体系打造的金融王国的步伐一致。近年来，泛海部在资本市场上如火如荼，高高在上，几乎赢得了所有的金融牌照，建立了一个庞大的金融帝国，包括保险、基金、银行、证券、信托等多种形式。

同时，泛海控股、泛海控股、泛海投资的民生银行、联想控股等。构成了泛欧上市公司的矩阵。

转型和发展的阶段性成果反映在海洋控股的财务业绩中。目前，海洋控股分为三个部门:房地产业务，金融业务和战略投资业务。根据2018年中期报告，上半年公司总收入为50.88亿元，房地产行业仅贡献11.41亿元，同比下降48.81%，而信托行业和保险业贡献的收入超过了房地产业务。

在本报告所述期间，海洋控股公司没有启动任何新项目，施工主要仍在继续。