开发商争食万亿“旧改” 机遇与风险并存

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房地产市场已经进入了股票时代。在以北京和深圳为代表的特大城市，新的土地供应正在逐渐饱和；旧城改造和城市更新已成为大型住宅企业战略转型的重要途径。

以深圳为例，根据深圳市“十三五”城市更新规划，从2016年到2021年，深圳市将推进30平方公里、数万亿美元的土地利用更新，包括100个老工业区综合改造项目、100个城中村或旧住宅区和旧商业区综合改造项目。

又如，根据相应的规划，广州将力争在2020年完成85平方公里的城市更新。数据显示，2016年和2017年，广州市分别有14个和17个综合性旧房改造项目；2018年，这一数字接近50。

据《21世纪经济报道》记者统计，目前，有20多个大中城市正在实施和开展旧房改造，有50多个大中型开发商参与了旧房改造。

随着蓬勃发展的城市化进程进入中间板块，房地产企业正争先恐后地吃掉“旧改革”的万亿美元蛋糕，但并非所有成员都能分一杯羹。

许多业内人士指出，旧的改革往往面临漫长的发展周期和更高的资本要求，再加上地区限制和地方政策的变化，对开发商构成严峻考验。

住宅企业涌向旧市场

2018年12月30日，广州保利广场正式开业，赶上了从旧迎新年的末班车。它的前身是广州的琶洲村，今年年初被保利商业接管。仅在9个月内，它就以95%的投资率和90%的开盘率登陆。

如今，作为“广州cbd金三角”的重要组成部分，琶洲的安置房市场价格被中介机构估价为2万元/平方米，租金从50元/平方米到60元/平方米，比装修前至少翻了两番。

另一方面，猎德作为广州第一个参与旧城改造的村庄，也是广州天河区最贫困的村庄，在R&F地产的介入下，已经建成了37栋旧房和许多大型综合体，如天澳、天汇广场、天鹰广场等，成为广州天河中央商务区改造的第一个成功范例。

以琶洲和猎德为代表的华丽转型是大房企在城市更新过程中的缩影。

2009年，一篇名为《深圳城市更新办法》的论文拉开了城市更新的序幕。此后，上海、广州等地相继出台政策，为城市更新过程中的大型房企提供了机遇。

到目前为止，旧的改革不再是像凯撒和R&F这样的先锋所独有的。根据《21世纪经济报道》记者的统计，前50名开发商中有一半以上已经展示了旧的业务。就深圳而言，当地开发商凯撒、招商局蛇口、华侨城和华润，以及龙头企业万科、恒大和碧桂园，都已进入旧的改革领域。

虽然各大房企都在进入龙腾，一些开发商却选择了合作策略。

1月初，融创手提搬运集团中标广州金星村旧房改造项目，正式进入广州旧房改造市场。

与此同时，住房企业已经走出了“舒适区”。例如，碧桂园进入昆明接手旧房改造项目，神龙集团去广州跟进旧房改造策略，都反映了开发商通过旧房改造扩大异地布局的趋势。

除了四个一线城市，珠海、厦门和佛山等二线城市的老式市场也越来越热。日前，广东省中山市三交镇公布了旧土地改革规划，253例三旧土地资源，总用地面积约1101.36公顷，引起了各大开发商梦寐以求的关注。

同时，外资企业也致力于城市更新，凯德集团就是其中之一。

2018年12月，凯德工作的西郊村集体房产一期商业建筑登陆。早在2012年，凯德置地就参与了广州大坦沙岛的改造项目，并结合“花园城市”的理念进行了全面的改造，旨在打造一个国际化的花园岛。

凯德置地集团总裁兼首席执行官李表示，将进一步拓展在中国的产业链，深入服务于中国城市更新和新型城镇化的发展方向。

事实上，对于大多数开发商来说，在热门城市进入股票时代和高地价的背景下，参与旧的改革是不可避免和必要的举措。

招商蛇口和华润置地早就开始了城市综合体的运营，并已将旧的改革和区域运营能力作为核心能力输出到其他城市；然而，中海地产(China Shipping Real Estate)，一家以前只开发“干净土地”的房地产企业，也将旧的改革作为获得未来项目的途径之一。

区域挑战

许多旧城改造的开发商指出，由于不同的旧城改造政策，旧城改造不仅是一个优胜劣汰的过程，还取决于当地的政策、政治和商业关系等。

以深圳为例，一系列政策波动凸显了城市更新的区域约束。

2018年11月，市规划和土地委员会发布了《深圳市城中村(旧村)总体规划(2018-2025)》(征求意见稿)，划定了综合整治分区范围，该范围内的土地不得纳入城市更新拆迁计划。

根据规划，深圳市部分城中村改造将暂停，各区一定比例的城中村暂不拆除。在一些核心行政区，非转型比例高达75%。

这项新政策引起了开发商的极大关注。对于那些项目只是被纳入其中的开发商来说，他们只能被拒之门外，开发周期将被迫延长，项目估价将大大降低。

许多开发商和业主之间的矛盾在于要求业主100%同意拆迁补偿协议。

去年5月，中铁房地产集团因拆迁补偿安置纠纷，放弃了已建8年的深圳龙岗坂田新围仔村旧房改造项目。

数据显示，截至2018年12月29日，在深圳市历年纳入城市更新规划的741个项目中，有191个项目得到了实施单位的批准，批准项目的执行率仅为26%。

除了政策的变化和约束，嘉里房地产研究中心指出，熟悉当地市场和政府运作是房企参与旧房改造的关键。

“一般来说，一个旧的改革项目需要涵盖100多个章节，从项目建立到批准和开发。”深圳一位老开发商的变革顾问说。