北京限竞房网签率不足15% 楼市降温房企＂降价跑量＂

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北京楼市已进入有限竞争时代，但销售情况远不如预期。即使是那些被认为在价格限制下值得购买的豪华住宅项目，网上签约量也在下降。从全国来看，进入第三季度后，房地产市场特别是住宅市场的降温现象已经出现。

老业主捍卫自己的权利是因为新房价格降低，而新业主捍卫自己的权利是因为竞争性住房或限价住房价格降低。许多房地产市场爆发了各种维权现象。对于房地产企业来说，一线营销人员已经感受到了这一波市场变化。1000亿元左右的企业已经开始了降价促销、加快周转、提高回报率的战略，甚至开始了裁员计划，积极收缩和扩张过冬的前线。

北京有限的竞争空间没有达到预期

据中原地产研究中心统计，截至目前，北京楼市已进入25个项目，29个阶段共有15628个有限竞争室，但网上签约只有2292套，签约率为14.7%，平均签约价格为每平方米49962元。即使预计非网上签约的总比例仅为30%左右，预计2018年第四季度仍将有10，000-20，000套有限竞争空间进入市场。

自今年“银十”以来，北京已有多达14个住宅项目取得预售许可证，共有7374套住房，其中4439套限制竞争，占60.2%。

所谓有限竞争住宅，是指以“限定价格和竞争价格”的方式提供土地开发的商品住宅项目。今年6月以来，北京的有限竞争住房项目大规模进入市场，对新房供应结构带来了很大影响。

据一些业内人士称，对于不应出售的有限竞争空间，市场预期似乎有所改变。随着有限的竞争空间的密集供应，开发商现在的营销压力非常大。据统计，目前，限制竞争室市场的整体开放率约为40%。据报道，一些开发商已经秘密降低了有限竞争房间的价格，但市场似乎不买它。总的来说，市场各方都对如此低的去化学速度感到惊讶。

值得一提的是，不仅竞争房屋的交易量没有达到预期。《证券日报》记者注意到，在上述14个进入市场的项目中，有一批价格在9万元/平方米以上的豪华住宅项目。据中原地产研究中心统计，2018年以来，单价为“10万元以上”的豪华住宅项目只有67套，估计全年只有90套左右，降幅达76.6%。

有鉴于此，中原地产首席分析师张大伟表示，今年整体市场低迷，融资渠道资金紧张，导致许多开发商面临资金链紧张、年度销售业绩不佳的问题。在这种背景下，一流的项目也开始放下姿态，与现实妥协，不再执着于“理想的定价”。

重要的是，那些不再被价格所困扰的房企，以及那些能够“快速降价和控制成交量”的房企，已经在全国范围内扩张。

冷却市场的许多领域

事实上，北京楼市只是一线城市的代表之一。总体而言，2018年第三季度，不同能级城市的房地产市场交易表现存在差异，一线城市触底反弹，二线城市稳定分化，三、四线城市保持人气。然而，关键是项目解冻和降温的现象越来越普遍，频繁的土地拍卖加剧了市场拐点即将到来的焦虑。

“今年房地产市场的降温与往年有些不同。今年房地产业的发展受到持续调控政策和宏观经济下行压力的双重影响，使得房地产市场面临严峻挑战。从住房企业的角度来看，它们将主动考虑减少库存或采取改变价格的战略。”近日，包华集团副总裁杨健在以当前房地产市场走势为主题的易居论坛上表示，在市场降温的背景下，房地产企业将积极应对。例如，从企业发展的角度来看，我们将继续交付高标准、高质量的住宅项目。

蓝光集团首席营销官林劲松表示，通过调查重点城市和分析房地产数据，目前的降温有三个特点:第一是整体蔓延。目前，很少有城市能够避免这一波降温。自2016年以来，一线城市开始降温，现在西方城市也开始降温；其次，市场的下行速度比之前的周期要快。许多城市只用了三个月就从热点滑向冰点；第三，房地产企业对市场底部的定位存在很大差异。每个企业的财务状况和经营压力都不一样，所以对市场底部的预测和感知也不一样，因此在经营节奏和销售节奏上持有不同的态度和策略。

至于房地产市场的走势，钟君集团投资部总经理张伟认为，中长期判断肯定更多；从短期判断来看，从具体的企业来看，今年8月份很多房地产企业的销售业绩都出现了下滑，回报率也相对较低，这让大家对市场前景都感觉不好和悲观。目前，一般的心理是，如果你能降低价格和运行数量，你应该积极主动地降低价格去股票。当然，一些房地产企业需要不断增加营销费用，加大引导客户的力度，但这样会损失利润。