租金贷异化为长租公寓套利工具 多地监管出手规范

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出租贷款业务被许多地方异化和管制

资料来源:今日北京商报记者刘双霞

最近，上海老式的长期租赁公寓出现了公寓资本链的断裂，这再次将长期租赁公寓和租金贷款模式推到了风口浪尖。另一方面，《北京商报》记者也注意到，北京、上海、浙江等省市都开展了房租贷款业务的监管。分析人士认为，目前长期租赁公寓市场存在诸多问题，如激进的市场扩张策略、资金链紧张、参与者混杂、竞争格局混乱等。被常规贷款困住的各方都将成为受害者，迫切需要监管和整改。

多点监督和整改

《北京商报》记者今天注意到，监管部门已经开始监管风险频发的租赁贷款业务。10月19日，浙江省发布了《关于促进长期租赁公寓市场稳定、健康、有序发展的指导意见》(以下简称《意见》)，其中第三条提到要严格规范“租赁贷款”业务。

具体来说，《意见》要求从事房屋供应委托租赁业务的长期租赁公寓企业不得自行开展“租金贷款”等金融业务。根据文件规定，不得与无贷款资格的机构合作开展“租金贷款”等业务，不得诱导承租人签订“租金贷款”协议，不得为承租人提供担保等信用增级措施。

事实上，自今年年初以来，长期租赁公寓的市场风险迅速暴露，而对这种情况起到推波助澜作用的租赁贷款也受到了监管。9月30日，上海市金融服务办公室发布相关文件，要求上海市小额贷款公司和融资担保公司立即暂停与租赁公司合作开展个人“租赁贷款”业务。同一天，上海市住房和城乡建设委员会也发出通知，要求租赁代理企业不得与未经国家金融监管部门批准、无金融许可证的机构合作开展个人“租赁贷款”及相关业务。

早在8月23日，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人重申，市住房和城乡建设委员会已经与银监局和市财政局就“租赁贷款”进行了调查，并将严格调查这些中介机构的资金来源和流向。一旦被证实，他们将受到严厉的惩罚。

对于上述监管措施，萨克研究所(Sack Research Institute)行业研究员苏认为，各地出台的监管措施相对及时，可以通过发出催款单、暂停业务等方式防范租金贷款风险。然而，长期租赁公寓的市场并不局限于几个大城市，而是遍布全国各地。如有必要，据推测，监管部门可能会出台一个全国统一的标准方案，如校园贷款监管、银监会和教育部发布的《关于进一步加强校园网上贷款整治的通知》、银监会发布的现金贷款整改文件等。

“杭州租赁贷款事件对这种长期租赁公寓市场产生了明显的影响。这也将使这种长期公寓出租政策更加强调对这类问题的控制。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，与许多省市的租赁市场政策相比，浙江已经出台了专门针对“长期租赁公寓”的政策，应该说是针对性很强。此前，杭州鼎佳的风暴也引起了业界的关注。事实上，这一政策的出台并不意味着租赁贷款违规，而是强调了知情权，即租赁企业在开展此类服务时需要有告知的义务。

异化作为长期租赁公寓的套利工具

“消费分期贷款+长期租赁公寓”模式被认为是一种双赢的创新。然而，随着行业的迅猛发展，“金融+长期租赁公寓”的模式已经被异化，一些长期租赁公寓平台借助租赁贷款业务得到了广泛拓展，形成了一个资金池。

最近，上海老式的长期租赁公寓出现了公寓资本链的断裂，这再次将长期租赁公寓和租金贷款模式推到了风口浪尖。据初步统计，今年以来，已经出现了五个分散的长期出租公寓，分别是适合出租和居住，热爱家园和公寓，长沙优秀租户，辛凯亚洲和杭州丁家。分析师指出，租金贷款扮演了一个不光彩的角色。中原地产首席分析师张大伟认为，长期租赁公寓的最大问题不是推高租金，而是金融化带来的“资金池”。

“与以往的校园贷款、现金贷款等产品类似，租房贷款在发展过程中也经历了普遍的异化。缓解租户资金压力的金融工具已逐渐成为缓解长期租赁公寓运营商财务压力的一种手段。苏宁金融研究所互联网金融研究中心主任薛洪言表示，在自然异化之后，公寓经营者已经成为房租贷款的积极推动者，为了自身利益最大化，不惜牺牲房客的利益，导致房租贷款业务中的诸多套路和问题，侵害了房客和房东的利益。长期租赁公寓市场的混合竞争格局加剧了问题的严重性，亟待监管和纠正。

严跃进指出，租房贷款业务实际上是银行等金融机构的一次性拨款，然后分配给长期租房的公寓企业或租户，以达到长期租房的目的。事实上，现在提到的非法租金贷款是在房客不知情的情况下处理的，这种贷款的目的也不清楚。对于这种租赁贷款，要注意将来的使用，也就是说，需要用知识来处理。此外，后续贷款业务建议还应形成第三方资金监管模式，防止资金滥用。对于租户来说，参与金融服务有利于更好的租赁消费，但我们也应该警惕许多租赁贷款背后的还款压力。