住宅建设用地使用权如何续期？国务院尚未正式提出方案

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如何更新住宅建设用地使用权

NPC常设委员会审议《民法》草案的与会者认为，立法应及时做出反应

8月30日和31日，全国人民代表大会常务委员会分组审议了民法典各部分的草案。

所购房屋的土地使用权已经到期。如何更新它？你还需要付钱吗？如何付款？这些问题涉及到每一个老百姓的切身利益，一直是全社会关注的焦点，尤其是当前的高房价，使得这件事牵动了亿万人的神经。

最近，民法典各部分的草案已提交第十三届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议。关于住宅建设用地使用权期满后的续期问题，引起了广泛关注，但《民法典》草案中没有进一步明确，而是根据现行《物权法》第149条和《城市房地产管理法》第22条作出了原则性规定，即住宅建设用地使用权期满后，将自动续期。续展费的缴纳或者减少，依照法律、行政法规的规定执行。

对此，全国人大常委会法制工作委员会主任沈春耀在解释草案时解释说，2016年11月，《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》提出，要研究住宅建设用地等土地使用权后续期限的法律安排，促进全社会形成对公民财产长期保护的良好稳定预期。根据党中央批准的有关工作部署，这项工作将由国务院有关部门研究，提出议案后，国务院将提出修改《城市房地产管理法》或《物权法》的法律修正案。目前，国务院有关部门尚未正式提出计划和修改议案。国务院正式提出修改相关法律的建议后，会有更好的衔接。

常委会分组审议物权法草案时，许多与会者认为民法典的编纂是中国法治建设进程中的一个里程碑，也是一个挑战。除了系统梳理和整合现有民事法律法规外，另一项重要任务是明确界定当前老百姓关注和社会关注的焦点、热点和难点，为下一步制定特别法提供基础依据，充分发挥民法典作为民法上位法的作用。因此，建议在民法典的编制过程中，对住宅建设用地使用权的更新进行明确界定。

“对于人民特别关心并与每个人的生活密切相关的问题，立法不能回避困难。不能总是说，如果有计划，国务院正在研究和立法。”全国人大宪法法律委员会副主任周光权表示，在立法讨论的过程中，住宅建设用地使用权自动续期70年的问题是不可避免的，普通人总是会问。目前的草案仍有绕开困难的味道。

“目前实践中的问题是，一些地方的土地使用权批准之前是20年或30年。因此，一些住宅建设用地使用权已经到期，这在广东和浙江已经是一个问题。目前还没有解决办法。”据周光权介绍，根据目前草案的规定，很多立法工作已经推给了国务院。“这不是一个好计划。最后，我们会发现困难仍然存在，立法没有进展，也没有取得任何进展。在这些问题上，必须认真研究和表达立法。”。

周光权建议，法律应明确规定“70年期满后，自动续期费应根据法律的有关规定减免。”“如果能够依法给予救济，人民就会有‘安心’。当然，有些不符合减免税条件的，也不会减。”

「七十年的土地契约期即将届满。目前，《物权法》、《城市房地产管理法》和《土地管理法》的规定不一致。立法必须回答的问题是无法避免的。”委员冯仲华说:“目前的草案给了大家两个信号，第一个是自动续期，第二个是收费或免收费由相关法律规定。这会给每个人一个印象，一定要收费，只是收费和免税的区别。这一政策取向需要研究。此外，他还建议，要解决这一问题，必须与目前正在研究的房地产税收立法紧密结合。”如果在这里作出明确的规定，也将对下一步的房地产税收立法产生积极的意义”。

全国人民代表大会宪法和法律委员会委员孙强调，建筑物区分所有权制度不应退出《物权法》的规定。“我国的土地所有权不是封建国家或私人国家的所有权，而是社会主义的所有权。归根结底，这是人民的权利。一次又几次收钱是不合理的。目前，草案的后面增加了一句话:“收费问题需要国务院另行规定，是否减免由国务院规定”。《物权法》第149条没有这样的判决。如果现在加上这句话，问题就来了，人们会认为应该收费。至于怎么收，怎么减，由国务院规定。这在逻辑上更是错误的。”