鲁商置业20亿定增意外中止 负债率连续9年达90%

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中国金融网9月18日电(记者安平)由于金融审计机构涉嫌违规，商辂房地产公司计划申请两年多的定期增资，并于9月初被中国证监会暂停。一位业内人士告诉《中国金融网》记者，这对于负债比率高的商辂房地产来说更糟糕。

根据数据，2016年8月，商辂房地产披露了增加股份数量的计划。公司计划非公开发行不超过4.19亿股，募集资金总额不超过20亿元。扣除发行费用后，全部投资于商辂蓝色银行礼舍a3、a4项目和商辂中心资本1c项目。

商辂地产表示，此次增资的目的不仅是为了确保公司战略布局的实施，也是为了改善公司的财务结构，降低资产负债率水平。随后，关于暂停20亿元的固定增长是否会加剧公司的资金短缺，以及上述拟投资项目是否会继续推进，中网财经记者向商辂地产发出了采访信，但截至发稿时，尚未收到任何回复。

负债总额为446亿元

中国财经网记者发现，自2008年借壳上市以来，商辂房地产的资产负债率一直处于较高水平。从2009年到2017年，商辂房地产的资产负债率在90%左右。

商辂房地产借壳上市后的资产负债率等财务数据列表(制图:中国网银)

截至今年6月30日，商辂房地产总负债为445.74亿元，比上年末的407.74亿元增加38亿元；资产负债率为94.34%，在125家a股上市房地产企业中排名第一，较去年底的93.96%略有上升。其中，预付款148.54亿元，扣除预付款后的资产负债率为62.9%。

为什么商辂房地产的资产负债率高？易居研究所研究员詹一凡在接受采访时说，主要有两个原因。首先，当它在开始上市时，重组中的资产和负债较高，这导致了较高的固有负债比率；二是上市后关联交易太多，影响营业收入和净利润。

为了增加资金来源，商辂房地产积极发行债券。根据公司8月8日公布的公告，计划发行不超过20亿元人民币的公司债券来偿还债务。然而，据上述知情人士透露，它能否成功发行实际上还不得而知。据了解，由于频繁的债券违约，许多机构已经开始全面调查风险。今年以来，许多房企纷纷发行债券。"在这种背景下，许多上市房企未来将面临更加严峻的财务考验."知情人直言不讳地说。

主营业务毛利率低

半年度报告还显示，商辂房地产上半年实现营业收入22.77亿元，同比增长0.17%；净利润4481.51万元，同比增长15.91%，而去年同期收入和净利润的增长率分别为13.07%和17.9%。

事实上，自2008年商辂房地产借壳上市以来，其整体净利润一直呈下降趋势。数据显示，2009年至2017年，商辂房地产的净利润分别为4.39亿元、4.41亿元、2.35亿元、2.47亿元、2.63亿元、2.06亿元、1.12亿元、9200万元和1.05亿元。这也意味着商辂房地产的净利润在9年内下降了近80%。

此外，商辂房地产2018年毛利率为18.25%，其中省外毛利率仅为9.38%，处于同行业的较低水平。根据中信建设投资8月底发布的研究报告，哈尔滨在商辂房地产的可销售价值中占比最大，达到35%。也就是说，如果按照上述省外毛利率，省外项目的毛利率也会降低公司在商辂房地产未来可销售价值中的整体毛利率。

上述业内人士认为，商辂房地产毛利率低主要是由于项目周期较长，以及其他各种原因导致成本上升。然而，商辂房地产认为，其开发项目主要集中在三、四线城市，其产品主要用于住宅，导致毛利率较低。

向养老地产转型

负债累累、业绩不佳的商辂房地产有限公司已经开始积极向养老市场转型。

2014年，商辂地产开始跟踪研究养老地产，探索养老地产模式，希望培育新的利润增长点；2015年，商辂富瑞达健康投资有限公司成立，正式开启健康产业大布局；2017年3月，济南弗雷达护理中心开始试运行，同年8月，老大学开业；今年3月，控股公司子公司商辂福瑞达投资200万元设立济南福瑞达养老院的议案获得董事会通过。

然而，健康的老年房地产对商辂房地产的业绩贡献不大。

半年度报告显示，1-6月，商辂房地产的养老服务收入为222.68万元，但运营成本为395.16万元。商辂房地产有限公司表示，该公司仍处于老年房地产的探索阶段，需要一定的市场培育期。但是，可以预见，养老地产将是商辂购房转型发展的主要方向。