楼市拐点将至？专家称70城房价数据或存在结构性失真

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数据显示，8月份，在70个大中城市中，新建住房价格环比仅微跌0.1%，南京和北京持平，其余67个城市均上涨，呈稳步上升趋势。然而，业内专家认为，由于统计口径等因素，统计数据可能存在结构性“扭曲”，市场实际上正在“降温”。记者的调查还显示，包括恒大、碧桂园、万科等大型房地产开发商在内的许多一线热点城市的新建住宅市场都出现了降价促销；最能反映真实市场的二手房，如厦门、杭州、上海、北京和深圳，也存在价格下跌或交易不畅的情况。同时，房企也对市场前景表现出谨慎和悲观的预期。在北京，“限制竞争的房间”的周转缓慢。根据网上签约数据，北京竞业限制客房的网上签约率仅为11%左右。即使算上所有项目的实际销售额(书面购买合同已经签订，但网上签约程序尚未完成)，这17个有限竞争住房项目的平均淘汰率也不到40%。(张行)

引导阅读

闫建国指出，7月31日中央政治局会议上提出的“坚决抑制房价上涨”的声明与以前的声明不同。目标是合理引导价格预期，打破长期房价上涨的市场预期。短期而言，市场的观望情绪将加剧，这种情绪在过去两个月已经出现。

在调控的持续压力下，国家统计局8月份监测的70个城市的房价仍出现了意想不到的普遍上涨。

数据显示，上个月，在70个大中城市中，只有厦门环比小幅下降0.1%，南京和北京持平，其余67个城市均有所上升，创下新纪录。

业内人士指出，8月份房价普遍上涨的原因是快速去库存化、工棚货币化和价格上限放松，统计数据存在结构性“扭曲”。

事实上，随着中央政府在7月底决定“坚决遏制房价上涨”，住房和城乡建设部推出了“严打”和“采访”，深圳推出了最严格的“8.31”新政。九月，当秋天越来越强的时候，房地产市场的寒意已经袭来。

《21世纪经济报道》的调查显示，目前，许多一线热点城市的新屋市场都出现了降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型房地产开发商，他们都在加大出货量；最能反映真实市场的二手房，如厦门、杭州、上海、北京和深圳，也存在价格下跌或交易不畅的情况。

开发商普遍对市场前景不乐观。韩毅智库指出，房企对未来预期相对悲观。虽然他们已经为下半年储备了足够的商品，并推高了商品的比重，但去污率的设定相对较低。

大多数房企对投资更加谨慎，不盲目收购高价地块，为了控制土地收购成本，越来越多的房企倾向于通过并购获得土地；目前，随着土地拍卖的增加和供需失衡，有迹象表明土地价格正在下降。

结构性上升

上海亿居房地产研究所副所长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。

从城市的角度来看，房价上涨主要集中在二三线热点城市。31个二线城市新房价格比上个月上涨1.3%，35个三线城市新房价格比上个月上涨2.0%；四个一线城市的新房价格环比仅上涨0.3%。

中原地产认为，二线和三线城市已经在进行去库存化。快速去库存化后，二三线城市总体增速加快，特别是中西部地区，总量和价格明显上升。

杨红旭进一步指出，今年一些热点城市的限价令有所松动，限价令标准也有所放松，一些高价市场已经放开，因此这些城市的房价逐月上涨或飙升，这只是一个结构性因素。

此外，国家统计局的数据显示，二手房价格已经上涨，这与连锁住宅等市场机构的数据形成对比。杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新的市场真相。

米德兰房地产全国研究中心的何倩如认为，国家统计局的数据是记录数据，一般滞后于市场的实际交易。

易居智库研究中心主任严跃进认为，国家统计局的数据具有信号意义，即市场降温趋势在前8个月有所减弱，但在实际市场中，一些城市也降价，因为首付比例和购房利率较高，这将抑制市场需求；一些房企面临着巨大的资金回笼压力，也会出现降价等行为。

中原地产首席分析师张大伟表示，房地产市场正显示出下跌的迹象，但这只是一个例子。“现在土地价格是回报。在正常情况下，土地价格已经下跌，房价也有下跌的可能。”

房价下跌已经发生

目前，市场已经发出了降温的信号。

据记者调查，在过去的三年里，许多一线和二线城市的房地产都经历了长期以来的降价促销。其中，广州楼市近期大幅降价，尤其是南沙、萝岗、番禺等推货量相对较大的地区。

广州南沙保利城的销售人员说，现在的房地产正在打折。以74平方米的公寓为例。原价大约是每套21000元。目前的商业贷款可享受额外的9.6倍，每套公寓的折扣约为20，000英镑；如果单位面积是126个单位，折扣会更大，每单位超过18，000个单位。

广州番禺时报柏林销售人员说，平均价格是每平方米38000-40000，现在提供9.3%的一次性折扣。以111平米的房子为例，总价约400万元，折扣28万元。如果分期付款，首付款越高，越有利。