北京“限竞房”遇冷：长期调控下新房供大于求

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在增加供应和对冲房价方面发挥重要作用的“有限竞争空间”，最近在北京市场受到冷遇。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，到目前为止，北京共有17个有限竞争住房项目，提供9684套住房，面积63.3万平方米。然而，只有8个项目有网上签约记录，签约套数约为1100套。根据这一比例，北京有限竞赛场馆的网上签约率仅为11%左右。

中原地产指出，即使算上所有项目的实际销售额(书面购房合同已经签订，但网上签约程序尚未履行)，这17个有限竞争住房项目的平均淘汰率也不到40%。

所谓有限竞争住宅，是指以“限定价格和竞争价格”的方式提供土地开发的商品住宅项目。今年6月以来，北京的有限竞争住房项目大规模进入市场，对新房供应结构带来了很大影响。然而，如此低的去化学速度让市场各方都始料不及。

由于销售价格受到限制，项目利润下降，有限竞争空间这一类别不受房地产企业欢迎。但是现在，“限价房和竞争性地价”已经成为北京土地供应的主流方式，限价房也成为北京新增住房供应的主体。北京市房地产协会副会长兼秘书长陈至认为，尽管存在质量、区位、价格等表面因素，但限售房的冷天反映了北京市新房供大于求的现实，新房市场将进入买方时代，这也是长期楼市调控的必然结果。

地区供应超过需求

早在2010年，北京就率先实施了“限定房价和竞争性地价”的试点项目，即在限定商品房最高销售价格的基础上竞争地价。然而，房山区长阳镇七步区6号地块转让后，这种方式一度绝迹。

在2016年底，“价格限制和竞争性土地价格”的条款再次得到回报，但它们比以前更“完美”。商品房的平均售价和最高售价都是有限制的，最高售价是为土地拍卖设定的，有些地块还需要建设。商品房土地的招标过程通常是:限定房价-竞争性地价-土地价格达到最大限度-争夺经济适用房或自持商品房面积-配套建设达到预定比例-争夺高标准商品房建设方案。

从2017年底开始，这种改良版的“限定房价和竞争性地价”成为北京土地出让的主流模式。从今年6月开始，以这种方式出售的土地开始形成大规模的住房供应，并被称为“有限竞争空间”。有限竞争室的面积不到90平方米，有5年的有限销售期。

根据北京市住房和城乡建设委员会的数据，截至9月16日，北京共有17个限制竞争的住房项目，供应了9684套住房，面积为63.3万平方米。这些项目集中在房山、大兴等地区。房山区的价格上限通常在4万元/平方米左右，而大兴区一般限制在5.2万元/平方米至5.5万元/平方米以下。

大兴区有限竞争室项目销售负责人告诉《21世纪经济报道》记者，从客户存储阶段来看，情况并不顺利。“第一阶段有700户人家拿到了证书，前面有1000组客户，但是有一半都相继失去了。它在9月份开业时，售出了200多套。”他说，在过去，当市场好的时候，顾客的数量可以相当于房子数量的3-5倍，“开仓卖出”是常有的事。

他说，与同一地区的商品房相比，有限的竞争空间本身就具有价格优势。由于进入市场的竞争空间有限，在第一阶段，价格已被故意降低，但销售仍不理想。

房山一些限制竞争的住房项目也面临同样的问题，一些项目也有降价的消息。然而，截至发稿时，相关房屋企业尚未确认降价。

和硕首席分析师郭毅在接受《21世纪经济报道》采访时表示，有限竞争空间淘汰率低的原因是短期内供应过大，项目同质化严重。“根据目前的供应情况，大兴区将有16个有限竞争住房项目，潜在供应量约为7000套。”郭毅说，今年北京新房的月平均成交量只有2000多套。按照这种供应节奏，地区供过于求是非常明显的。

据《21世纪经济报道》记者报道，在北京近期的限售房竞争中，并不是一群买家参与了三四个项目的抽签。这是一些项目中储存的乘客数量的“水分”。

对于产品同质化，北京一家房地产企业的相关负责人相当无奈。他告诉《21世纪经济报道》记者，在当地价格、房价和建设规模都受到限制后，商品房项目的利润变得非常有限，有限的竞争空间也很有限，开发商对产品大惊小怪的空间很小。“我们现在做的不再是开发商的事，它将很快成为‘建设者’。”

缓解二手市场的压力

尽管有限竞争房屋的销售很冷淡，但它们仍吸收了二手房市场的部分需求。

目前，北京商品房(不含经济适用房)的总成交量约为18000-20000套。其中，二手房交易量约占80%，新房约占20%。郭毅认为，今年5月以来，北京商品房的总交易量变化不大，但二手房的月交易量已经从1.8万套下降到1.5万套左右。其中，有限竞争空间的吸收功能不容忽视。

目前，北京新增住房供应主要有三种类型:自住商品房、限制竞争商品房和纯商品房。其中，前者具有明显的保障性质，而后者则趋于“奢侈”，有限竞争空间在这种供给结构中的作用越来越重要。

由于北京的土地出让方式已经转变为“限定房价和竞争性地价”，近期竞争性住房的供应量明显增加，现已成为新住房市场的主要供应方。