头部开发商“收敛聚焦”强化地产 “千亿房企”弃买高价地苦练内功

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这是另一个为期一年的业绩发布期。两年前以高价购买土地的房地产企业已经感受到了市场的压力。过去，依赖土地红利和人口红利赌博的开发商开始学得很好。

2019年，房地产企业不再高喊销售目标应该提高50%以上。目前，宣布销售目标的房地产企业的增长率不到30%。甚至包括房地产企业负责人在内的一些开发商也不再公布销售目标，因为根据市场变化随时调整目标更可靠。

“2019年，房企更加关注支付指标和现金流状况，在投资布局上，更倾向于一、二线城市。”通策研究所所长张宏伟在接受《证券日报》采访时表示，行业整体销售情况有所下降，预计这种情况要到今年第三季度才会改变。因此，目前房企设定的销售目标一般都比较保守。

在与多位房企高管沟通后，《证券报》记者了解到，在销售规模已提升至“1000亿音乐部”的房企中，房企负责人仍将重点放在强化房地产主业上，而对于无利可图的多元化业务。持续投资已经收敛；被提升到“1000亿营”的房企基本上放弃了购买高价扩张的模式，转向了“稳步前进”；大多数中小型私有住房企业直接承包了投资。

“融合聚焦”强化房地产主业

根据公开数据，包括万科在内的前三名开发商获得了13%的总市场份额，超过1/8；前10名开发商的市场份额为28%，超过1/4；前20名的市场份额为39%，前30名为54%，前50名为64%。

在万科董事长于亮看来，这表明龙头企业越来越重要，50家开发商占据2/3的市场份额，竞争将会越来越激烈，这是重量级玩家之间的竞争。于亮认为，整体住房短缺的时代已经结束，但中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持较大规模。

有鉴于此，于亮提出，2019年万科应该集中精力，整合主渠道，整合升级基础板块。面对高度的不确定性，万科应该在2019年抛弃一切投机和运气，跳出路径依赖和牛市思维。

然而，对于房地产行业，万科、恒大、碧桂园等领先房地产企业仍保持持续扩张的战略方向。从今年前两个月的土地收购情况来看，万科仍花了270多亿元收购土地，保持了行业第一的位置。但是，必须指出的是，一些房地产企业在去年下半年大幅减少了土地收购的投资额。在某种程度上，抑制扩张欲望已经成为约1000亿美元房地产企业发展的稳定器。

一组数据可以反映住房企业土地投资的新逻辑。2018年，全国土地出让收入为6.5万亿元，同比下降15.7个百分点。2019年，热点城市整体土地市场仍处于相对低迷状态。据中原地产研究中心统计，截至3月18日，中国前50名城市的土地总成交额为5966.9亿元，同比下降20%。其中，35个城市的土地出让金降低。

回到三年前，从2016年到2017年，正是这些中等规模的住房企业以1000亿元、2000亿元、3000亿元甚至更高的销售规模攫取了土地，而中国有数百处高价土地。当时，地王一个接一个地出现，一些地块上地王的记录甚至一天也不能保留，取而代之的是新的地王。

至于2019年的投资逻辑，许多房地产企业都有自己的指导方针，但“量入为出”几乎成了共识。

徐汇控股董事长兼执行董事林忠最近表示:“今年我们在购买土地时坚持两条原则。首先是量入为出。购买的土地数量与今年的实际销售和付款挂钩，基本上是上个月。扣除费用，下个月能买多少土地，2019年的土地购买预算应该少于付款的45%；第二个原则是寻找购买土地的机会。当地价便宜时，多买些。如果有些地方更贵，就少买些。”

另一位销售规模近2000亿元的阳光城执行董事长朱荣斌最近表示:“的确，去年下半年，由于市场低迷，我们收缩了一个大的投资规模。最后，董事会没有将土地作为我们的评估指标。”不过，他也表示，在敏感形势下，阳光城市将安全运营放在了相对较高的位置。“如果土地储备的规模与公司的去开发和开发能力不匹配，融资成本太高，房价就无法维持。如果增长率很高，拥有大量土地储备未必是一件好事。”

多元化转型业务投资谨慎

当房地产行业的增量市场的上限正在逼近并处于焦虑之中时，开发商近年来正忙着去房地产。从“开发商”向更好的生活服务提供商转变是转型方向，因为这意味着我们可以围绕房地产主营业务发展多元化业务，寻找新的利润增长点，成为“百年老店”。

然而，转型并不容易，无论是房地产+互联网、房地产+文化+旅游、房地产+养老模式、长期租赁公寓、商业地产运营，甚至干脆退出房地产行业，投资农业和新能源汽车等其他商业领域。所有这些行业都需要存款。空的短期利润很模糊，需要时间给出答案