中国奥园“量入为出式”扩张 平衡财务盘面降成本

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房地产行业进入下半年后，前100家房地产企业分享了60%的市场份额，有300亿房地产企业。行业分化和竞争日益激烈。在市场的每个调整期，投资和支付的节奏是否与行业周期曲线同步，关系到房企的生存和发展。

短短几年间，错过黄金时代的明星房地产企业被抛在了后面，而那些过去低调务实的企业则超越了速度的极限。作为增长最快的房地产企业之一，中国澳远集团(以下简称澳远)近三年合同销售额的复合年增长率高达89%。

中国澳远集团董事长郭宇文表示，在弯道超车后，“将在2018年的基础上增加25%。”据测算，澳远2019年的销售目标是1150亿元，即使按照自然发展速度，也将顺利推进到“1000亿俱乐部”。

完成“1000亿目标”已成定局

如果我们用一个关键词来总结奥林匹克公园近年来的发展，我们可以说“在进步中求稳定”。

三年来，奥林匹克公园实现了从250亿元到912.8亿元的飞跃，但其净负债率仍低于60%，毛利率约为31.1%。在过去的三年中，三大评级机构对其进行了持续升级，财务状况稳定。

快速销售增长的关键在于“30×30”的发展战略。中国奥林匹克公园集团副总裁陈家洋表示:“取得好成绩的基础，离不开‘30×30’的战略。目前，奥林匹克公园已经组建了30家城市公司，每家公司的年销售额都在30亿元人民币以上。2019年，奥林匹克公园将实施“30×40”战略，即30家城市公司，每家销售额在40亿元人民币以上。这显然是为实现“千亿目标”而制定的发展战略，即注重投资布局，稳步深化发展。

更重要的是，根据奥林匹克公园的管理，到2019年，公司的可销售资源将达到1900亿元，淘汰率达到60%左右。1100亿元的签约但未确认的销售额将在未来两年逐步确认。

值得一提的是，除了销售额的快速增长，澳远空的利润并没有受到影响。截至2018年12月31日，中国奥林匹克公园营业额为310.1亿元，同比增长62%；毛利率同比增长88%，达到96.3亿元，毛利率约为31.1%；净利润29.4亿元，同比增长51%；核心净利润30.7亿元，同比增长63%。

在大多数房屋企业降价销售的市场环境下，毛利水平仍然很高的原因，澳远的管理层表示，由于大部分项目是通过并购获得的，公司的平均土地成本约占平均合同销售价格的20%-25%,这在很大程度上保证了空房的毛利和净利润。

保持空利润的另一个利器是提高融资能力，降低融资成本。

拓宽融资渠道，降低成本

众所周知，低成本融资是房地产企业抓住投资窗口的杀手锏。在市场调整期，融资能力关系到房企的生死，融资成本的高低也决定了空的利润是否会被侵蚀。

根据奥林匹克公园的介绍，公司2018年的融资成本较2017年增加了0.2个百分点，达到7.2%，主要是由于国内融资成本的增加。随着融资环境的不断收紧，仅0.2个百分点的增幅是可控的。

据记者了解，2018年，奥林匹克公园通过海外银团贷款和美元债务融资共融资15亿美元，平均成本不到7%。2019年，澳元开放了亚洲美元债券市场，最新的四年期美元债券成本为7.95%。奥林匹克公园的管理层认为，这些美元债务可以进一步延长债务期限，并有助于降低整体债务成本。

可控融资成本来自于对奥林匹克公园的金融盘、土地储备和品牌影响力的评级和认可度的提升。在三大评级机构连续四年的一致推动下，除了行业净负债率多年保持在60%以下的低水平和稳定的财务状况外，还考虑了奥林匹克公园的土地储备和投资以及土地收购。

“量入为出”的投资稳步推进

从目前全国房企排名来看，奥林匹克公园在规模、盈利能力、成长性、稳定性、融资能力、运营效率和社会责任等指标上连续五年进入全国房企前30名。在刚刚发布的“2019年中国房地产百强企业”中，澳远排名上升至第26位。

在规模不断扩大、综合实力不断增强的驱动下，奥林匹克公园正在加大培育内部实力的力度，同时在投资策略上坚持“量入为出”的扩张，力求稳步前进。

奥林匹克公园的管理人员说:“我们每年将花费合同销售额的30%-40%来购买土地，而去年是29%。今年征地预算约为400亿元，占合同销售额的33%。今年的征地工作将由一、二线城市主导，大湾区是重中之重。”

数据显示，2018年奥林匹克公园新增项目64个，新增可销售价值约1645亿元，平均每平方米土地成本约2418元，土地成本合理，利润率稳定。截至2018年底，奥林匹克公园已有198个项目分布在国内外70个城市，土地储备面积3410万平方米，占权益的80%，总价值3650亿元。在大湾区和其他地区有16个主要的城市更新项目，估计可销售资源约为1452亿元。