超大型房企销售放缓“天花板”已现 房价快速上涨时代终结

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一年来，碧桂园、恒大、万科等超大型房地产企业纷纷放缓，第二梯队的房地产企业也明显放缓。行业销售的“天花板”即将出现，白银时代已经正式到来。

2018年底，RRR方面的突然降息让已经紧张了一年的房地产市场松了一口气，但开发商对2019年的市场仍不太乐观。

1月7日，中国恒大公布了2018年业绩。去年销售额同比增长，而恒大今年的销售目标是6000亿元，同比增幅不到10%。

然而，与2018年的400多项房地产调控政策相比，最近的调控明显放松，许多地方放松了对买卖的限制，个人抵押贷款利率也有所下调。去年11月和12月房地产企业的销售额甚至比9月和10月还要高。

对于2019年的市场，碧桂园、万科、恒大、龙湖等房地产企业认为，2019年的市场将好于之前的预测，但预计今年也将是艰难的一年。当产品和功能真正整合在一起时，整个市场将保持稳定，房价大幅上涨的日子也就结束了。

住宅企业年终总结

在经历了紧张而艰难的一年后，房地产公司最近进入了年终总结阶段。一般来说，尽管调控频繁，大多数开发商还是“多收了35斗”。

根据嘉里的数据，2018年，30家房地产企业进入1000亿俱乐部，碧桂园赢了7000多亿元，万科赢了6000多亿元，碧桂园、万科、恒大三家公司卖了5000多亿元，融创和保利发展两家公司卖了4000多亿元。

其中，总部住宅企业规模日益扩大，增速明显放缓。以恒大为例。2018年，在市场下行压力下，恒大完全放缓脚步，从“规模”转变为“规模+效益”。

公告显示，2018年恒大的签约销售额约为5513.4亿元，同比仅增长10.06%。2017年，恒大签约销售额为5009.6亿元，同比增长34.2%。在过去的10年里，恒大的增长率往往高达50%-100%。

公告进一步披露，其2019年的合同销售目标是6000亿元。这意味着恒大今年将进一步把增速控制在8%以上。

虽然恒大相关人士表示，公司的销售目标一直比较保守，年底肯定会超过年初的目标，但这种预期已经反映出销售放缓的趋势。

另外两个巨人的增长率也在放缓。2018年，万科实现合同总销售面积4037.7万平方米，合同销售额6069.5亿元，同比仅增长14.54%。

碧桂园归属于公司股东权益的合同销售额约为5018.8亿元，同比增长31.25%；12月，碧桂园股权合同销售额仅为121.4亿元，同比大幅下降。

与前两年50-100%的快速增长速度相比，大象碧桂园已经完全放缓。

无论是碧桂园在安全事故发生后才公布的股权出售量，还是恒大今年低于10%的销售增长目标，还是万科未能设定销售目标，这些超大型房企都在刻意控制步伐。

第二梯队住宅企业的增长也明显放缓。融创中国今年的销售增长率约为50%，高于前三名，但与去年同期的123%的增长率相比，已经明显下降。

“2018年的市场绝不能与2017年相比。此外，当住房企业的规模大到一定程度时，将难以迅速增长。”易居智库研究中心主任严跃进说。

他认为，超大型和大型住房企业增长放缓是房地产行业销售的上限。房地产年销售总额达到约13万亿元的峰值后，将保持稳定甚至下降。

克里指出，目前，领先的房地产企业主动进行战略调整，销售增长放缓。预计毕万衡三大龙头企业未来将重点追求质量增长，2018年销售规模将继续保持这一趋势，并保持稳定增长。

据预测，去年1000亿住房企业数量达到30家后，未来规模扩张将放缓，短期内将保持在30-35家左右。

在容量有限的市场中，竞争越来越激烈，住宅企业也出现了激烈的分化。“目前，中小房企的规模保持在300亿以下，空.还有一定的生存空间然而，如果他们想扩大规模达到300亿，他们对投资布局、融资能力和内部控制都有极高的要求，所以很难。这个区间是目前房企发展的瓶颈。”凯瑞说。

今年的整体稳定

自2016年以来，中国房地产行业经历了三年来最快的增长。住房企业通过高周转率和高杠杆实现了快速增长，特别是全国百强住房企业整体销售规模的复合年增长率达到40%左右。

自2018年下半年以来，中央政府一再强调和重申“禁止住房投机”和“坚决抑制房价上涨”，这增强了调控正常化的预期，市场明显降温。

“去年10月和11月，市场经历了非常迅速的下跌和降温。当时，许多城市和许多项目根本卖不出去，好像客户一夜之间就消失了。”北京一家大型房地产企业的营销负责人回忆起去年的市场，仍然心有余悸。

这也是碧桂园、万科、恒大、融创、保利、金地等大型房地产企业纷纷推出打折促销，争夺现金流成为共识的背景。