经济观察：“金九银十”接连失约 中国楼市有点凉

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中新社北京11月12日电(记者庞无极)“金九”尚未出现，“银十”已经失传，这与零售业的“双十一”热形成鲜明对比。今年秋天，中国的房地产市场有点冷。

当地房地产市场大幅下跌

自第三季度以来，中国房地产市场频频出现降温迹象，房价上涨放缓，交易量下降，北京周边的本地房地产市场大幅下挫。

一次，由于北京楼市限购带来的需求溢出效应，北京周边楼市大涨。燕郊，最具代表性的城镇，得到了北京的支持，其房价正在迅速上涨。然而，在去年出台一系列抑制投机的监管政策后，缺乏行业支持的燕郊楼市陷入了一年多的低迷。

靖宇街上有一股“关门潮”，十家中介和销售办事处在不同时期都很繁荣；报纸上经常报道这样的消息:一个投资者的套房价格下跌了100万元人民币(人民币，下同)，而这个报价仍然被忽视。居住在燕郊的孙潇经历了一个完整的房价涨跌周期。2012年，他以每平方米7000元的价格买下了他现在居住的婚房。去年高峰期，社区内同类二手房价格上涨至每平方米3.5万元，现在已降至1.5万至2万元。

根据58房屋研究所提供的数据，最近几个月，北京周边的二手房价格呈现出持续下降的趋势。10月份，北京周边二手房平均价格为每平方米13559元，同比下降28.66%。其中，10月中旬，燕郊二手房平均上市价格较2017年4月的高点下跌了30%。

在严格的控制下，北京的二手房价格也在持续降温。自2017年3月17日以来，北京二手房平均交易价格已连续11个月下跌。在2018年上半年短暂反弹后，房价从9月份开始再次下跌。当地一些学区的房价已经回落到两年前的水平。根据壳牌研究院的数据，10月份北京二手房销售量下降了40%，这是自今年2月以来过去8个月的最低水平。10月份，北京二手房平均交易价格为每平方米61103元，比上个月下降1.2%。

除了北京，还有越来越多的城市正在降温。在上海、杭州、南京、温州、宁波等城市，除了少数急需项目的热点外，房地产库存逐月增加，库存消化速度明显放缓。以杭州为例，买新房子不再困难。相反，住房市场已经逐渐从“不担心出售”转变为“不出售”。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟指出，此前支撑房地产市场上涨的三线城市的房地产市场，最近出现了小幅上涨的迹象，而热门的一二线城市则出现了大规模降温。根据该机构发布的数据，10月份北京、成都和武汉等20个热点城市的房地产市场总交易面积为1448万平方米，比上个月下降11%。

住房企业的表现已经放缓

“春江水暖鸭先知”，房地产企业是第一个感受到行业冷热的。今年以来，领先房地产企业的销售业绩出现明显放缓迹象。例如，今年1月至10月，万科销售额同比增长12%，而去年同期的销售额增长率为39%；今年前10个月恒大中国销售额同比增长18.7%，公司销售额同比增长33.4%；今年前10个月，碧桂园的销售额增长了34.9%，而去年同期为78.5%。

销售放缓意味着付款放缓。除了今年和明年的融资和偿债高峰外，碧桂园、绿城、恒大等大中型房企最近几个月也开始“排队降价”。过去，在征地上花费大量资金的行为变得更加谨慎。

更加谨慎的土地收购导致了土地拍卖的增加。据中原地产研究中心统计，10月份，中国一、二线城市共有44个住宅用地案例，全年共有259个案例，同比增长176%。

各种降温信号是否意味着房地产市场的全面转向？中国宏观经济研究院的两位专家最近在媒体上声称，由于短期土地拍卖的增加，现在判断房地产市场的整体走势还为时过早。现阶段，我们要密切关注市场走势，必须保持现有调控政策不动摇，防止我们走上过度依赖房地产拉动经济的“老路”。