11家上市房企全年业绩预喜 销售增速放缓

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根据数据显示，截至11月7日，20家a股上市房地产企业已经披露了年度业绩预测，11家正在进行预期。由于资金压力，一些中小房地产企业在没有新土地和新项目的情况下逐渐退出市场。在公布年度销售目标的54家房地产企业中，1-10月有8家企业超额完成年度销售目标，13家企业完成率低于70%。据业内人士称，自2018年以来，房地产行业的融资成本一直很高，龙头企业也未能幸免。内债发行渠道的收紧是有限的，大部分公司债券的发行者都是在香港上市的房地产企业的股票；同时，海外发行的公司债券利率普遍超过8%。

绩效差异

数据显示，在发布年度业绩预测的20家房地产企业中，有7家预增、3家微增、1家持续盈利，11家企业预喜，预喜率为55%；略微减少了3，第一个损失是2，减少前是7。此外，两家公司的表现也不确定。从目前的情况来看，有一定程度的分化。

大型住宅企业的业绩一般预期会更好。以荣盛发展为例，公司预计实现上市公司股东应占年度净利润69.13亿元-80.65亿元，同比增长20%-40%。预计2018年可设置项目的结算收入将会增加。从1月到10月，公司实现总销售额679亿元，超过了2017年的年销售额657.8亿元。

金科公司预计，上市公司股东应占净利润为30.07-40.09亿元，同比增长50%-100%。

虽然一些房地产企业的业绩已经提前大幅提高，但这并不是来自主营业务收入的增加。以中国企业为例，公司预计实现上市公司股东应占净利润25亿元至28亿元，同比增长581.62%至663.42%。至于业绩增长的主要原因，公司表示，预计2018年第四季度，公司重大资产重组注入资产的部分项目将满足公司结转收入的条件，注入资产产生的净利润将占公司2018年净利润的80%左右。

一些公司预计今年将出现首次亏损。钟芳股份表示，由于主要房地产业务的可售房屋减少，估计全年累计净利润可能出现亏损。通达创业表示，中投视频去年同期股权转让的投资收益为2473万元，本期没有股权转让的投资收益，所持金融资产的公允价值变化较大，估计全年累计净利润可能会出现亏损。

值得注意的是，中国住房股份有限公司已逐步剥离其房地产业务。公司在2018年半年度报告中指出，上半年没有新增土地储备和新的建设项目，开发资金短缺，主要房地产业务面临经营困难。该公司正在进行重大资产重组。如果重组成功，主营业务将彻底改变。

一些公司失去了外国投资，这极大地影响了它们的业绩。以大明市为例，公司年度净利润预计将较去年同期大幅下降，主要受今年金融去杠杆化和资本市场波动的影响。公司财务控制部门租赁业务坏账增加，拨备较上年大幅增加，证券投资损失导致经营亏损。

销售增长放缓

根据Cree研究中心发布的2018年1-10月中国房地产企业销售排名前100名的统计数据，前10个月中国房地产企业整体销售规模为78297.9亿元。其中，前10家房企累计销售流量达到33193.8亿元，比9月份增加3490.5亿元，占前100家房企销售额的42.39%。24家房地产企业前10个月的销售额超过1000亿元。碧桂园、中国恒大和万科位居榜首。

上述机构指出，虽然100强房地产企业整体销售规模仍在同比增长，但10月份100强房地产企业月度表现环比下降10.5%，销售增速明显放缓。与去年同期相比，第三季度以来，房地产百强企业月度环比增速放缓，从7月份的58.1%降至10月份的26.1%。目前，住房需求的释放已经到了瓶颈阶段，市场观望情绪越来越强烈。预计未来两个月市场将保持总体稳定的下降趋势。

从已公布年度销售目标的房地产企业来看，1-10月份大多数公司的销售完成率在80%-90%左右，包括融创、保利、龙湖等公司。一些公司的销售额低于预期，首十个月首开股份、华夏幸福、绿地控股和泰和集团的销售额仅占全年销售目标的60%左右。

包括中国恒大、世茂地产在内的六家房地产企业，1-10月的年销售业绩均超过90%。以中国恒大为例，1-10月公司共销售5011.4亿元，累计签约销售面积4761.8万平方米；10月份月销售额约为530.4亿元，合同销售面积约为498.1万平方米。1-10月累计销售额占2018年销售目标的91.12%。2017年，公司实现销售总额5010亿元。

一些公司受益于重点二三线城市，全年业绩良好。世茂地产11月5日晚宣布，从1月至10月，集团签约销售总额约为1360.3亿元，同比增长73%；合同总销售面积827.86万平方米，同比增长77%。前十个月的平均售价是每平方米16400元。2018年的年销售目标是1400亿元，比去年10月的销售目标高出97%。

CICC指出，2018年上半年，世茂地产收购了总土地储备780万平方米(售出450万平方米)。其中，大部分土地储备位于主要城市群的核心二、三线城市。平均底价从2017年的11000元/平方米下降到6000元/平方米，主要是由于征地渠道的多样化和城市布局的变化。

值得注意的是，新城控股、中国金茂、金科集团、中梁地产等八家房地产企业已经实现了2018年的年度销售目标。

融资成本高