北京“限竞房” 打起价格战 同质化造成选择困难

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金色九月和银色十月正被不温不火的同质化所取代，这使得选择一个有限的竞争空间变得困难

“有限的竞争空间”引发了价格战

有限竞争室(限制未来售价并在卖地时争夺土地价格的项目)最初是开发商所期望的。由于销售价格有限，是时候全部提取现金了。然而，现实往往与希望背道而驰。自今年7月第一批产品进入市场以来，有限竞争室项目整体上一直不温不火，很少被阳光销售一空。此外，在一些限制竞争的住房项目集中的地区，如大兴、房山、昌平等。，刚刚上市的有限竞争房将经常面临以下类似新产品的竞争。作为最后的手段，这些已经受到政府限制的普通商品房开始积极降价寻找出路，希望通过价格战来提振销售。

对此，和硕首席分析师郭毅告诉《北京青年报》记者，从产品来看，进入市场的7000多套限制竞争的住房产品同质化现象非常严重。几乎每个项目都主要是两居室或三居室，面积不到90平方米。开发商空总是将面积超过130平方米的房屋堆放在地下，这已成为一种堆积或排列的产品。7000产品的同质化和该地区有限竞争房屋的集中，都导致了有限竞争房屋在当前市场上销售不温不火、不尽人意。

结果，价格战濒临爆发。

在价格限制的基础上，有限的竞争空间又下降了

“喂，考虑在房山买套房子吗？我们推出了一些特别的房间，大型单位减少了50万。”不久前，《北青报》记者接到房山区一个有限竞争房项目的推广电话。销售人员明确表示，大型公寓有特价房，直接降价数十万元。事实上，所谓的大公寓是一套90平方米的三居室公寓，特价是基于每平方米38994元价格限制的优惠活动。

房山项目作为最早进入市场的限价房之一，位于六环路之外，买家关注度有限也导致限价房降价被解读为缓行项目的偶发事件。

然而，令人惊讶的是，随着更多有限的竞争空间进入市场，在价格限制的基础上降价已经成为许多项目的选择。一些限制竞争的住房项目不愿意等到销售不佳时才提供特别优惠。他们在开盘之初就直接宣布降价，称之为买家的福利，并做口碑宣传。

大兴庞各庄的有限竞争室建在海运珠，主要是一个89平方米的小房子。项目开盘前，收储客户时销售人员说最低价是36000元/平方米，而项目的限价是42158元/平方米。这意味着这个未开放的有限竞争室项目已经下降了6000元，89平方米公寓的最低价格已经从375万变成了320万。销售员的回答是:第一次打开市场时不要做太多的媒体宣传，省钱给买家优惠待遇，做足够的口碑传播。

事实上，其他有限的竞争室也在试图用折扣吸引更多的顾客。

大兴亦庄的席瑞天竺项目也是一个即将开放的有限竞争室产品。《北青报》记者从售楼处了解到，在5.2695万元/平方米的限价基础上，即将推出的3、5号楼价格将下调至4.9995万元/平方米，单栋总价仅为430万元/套。

上周末刚刚开业的大兴有限竞争房怡景湾和金地悦丰华在开业当天也打了9.9折。乍看之下，9.9%的折扣并不是很大，但对于已经受到价格限制的项目来说，总价超过5万英镑的额外折扣仍然可以吸引很多只需要买房的人。有趣的是，这两个项目位于大兴区，彼此相邻。除了9.9%的价格折扣外，怡景湾和特意选择在周五晚上开盘，提前于周六开盘的金地悦丰华，以提前拦截买家。

无论是价格战还是提前开盘，开发商都有很多手段，但也暴露出市场竞争空间有限的不温不火的局面。

据和硕提供的统计数据，截至9月2日，已有13套竞业限制房挂牌，预售竞业限制房7164套，占同期预售商品房13375套的54%。限制竞争的房子已经成为市场供应的主要力量。此外，随着证据收集工作的加快，预计9月和10月将有更多的新场地用于限制竞争室。目前，已知的遗址有佑安楼、何玥花溪、何玥花津等。前一时期开放和推进的项目将在9月份进入相对集中比较和选择限制性竞赛场馆的时期。郭毅表示，大多数有限竞争客房的主要单价分布在40，000-60，000元/平方米，主要单价在70/90以下。其中大部分主要集中在89平方米的小房子，总价在500万元左右。基本上，无论谁在今年完成任务，都将被降价或以焦虑的方式推销。

同质化严重。新址不仅仅是一个小公寓或别墅

对于目前限售房销售不温不火的情况，郭毅表示，今年已经开盘的13个取证限售房项目中，最多提供890套，最少提供246套，集中度较高。与以往一次只增加100-200套的普通商品房供应相比，有限竞争房的大规模上市必然导致需求分散，这也使得有限竞争房的单一开放不理想。

此外，项目之间的区域竞争进一步增加了销售难度。自去年以来，北京已先后批准了60多个土地供应限制竞争室。例如，大兴亦庄、昌平北七家和房山板块都是限制类比赛场馆的集中区域。在这些地区，买家有许多项目可供选择，该地区小规模项目的分流以及它们之间的竞争也导致单个项目交易未能达到预期。