下半年土地市场流拍频现 土地出让均价连跌五个月

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自下半年以来，土地市场流动频繁，全国土地市场加速降温。

易居房地产研究所9月3日发布的《2018年8月40个城市土地市场报告》显示，8月份，40个典型城市土地交易建筑面积环比小幅上升，土地出让平均价格连续5个月同比下降，土地交易升水率创下39个月新低，多项指标增速收窄。

数据显示，8月份，全国土地市场交易面积总体稳定。其中，

一线城市土地交易面积同比增长18.7%，同比下降25.8%；

二线城市土地交易面积环比增长38.3%，同比增长39%；

三线城市土地交易面积环比下降24.3%，同比增长63.1%。

根据1-8月监测的40个典型城市的土地市场交易数据，这些城市年初累计土地交易面积为31306.1万平方米，比上个月增长17.9%，比上年增长20.3%。从曲线上看，连续18个月保持正增长趋势，但自6月以来增速明显放缓，呈现降温趋势。

易居研究院研究员沈心表示，参照历史规律，考虑到调控政策的不断收紧、本地市场的逐渐降温以及房企资金的短缺，房企的土地收购步伐将会放缓，40个城市的土地交易面积全年将略有增加，但幅度不会太大。

从土地收益来看，2018年1-8月，40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元，同比增长10.9%。从40个城市年初累计土地出让金收入同比增长趋势来看，与40个城市年初累计土地交易面积基本一致，6月份以来下降趋势明显。

与此同时，杭州和其他城市的土地拍卖最近变得越来越冷。8月27日，杭州集中出售了主城区的三处住宅，分别以3%、2%和0%的溢价出售。这是杭州今年第一次同时低价出售住宅。

虽然杭州的土地出让金仍然是全国最高的，但从最近的土地拍卖来看，地价已经大大降低，一些地块的地价比同一地区以前的地块下降了20%到30%。房企倾向于理性征地，土地市场明显降温。

8月份，40个典型监测城市的土地交易溢价为17.3%，比7月份低1.7个百分点，比去年同期低20.9个百分点。需要指出的是，过去一年的地价下降很快，这与当地政府提高了起拍价和热点城市的限定地价有关。

值得一提的是，8月份，上海、深圳、青岛等10个城市的保险费率为0%。

根据沈心的分析，这主要是因为许多政府都发布了土地限价令，规定如果地价太高，可以终止出售。这些城市以前基本上都是热点城市，监管更加严厉。“预计未来几个月，40个城市的土地交易溢价将继续下降。根据过去的短期规律，保险费率将降至10%左右，然后趋于稳定。”

另一方面，土地转让的平均价格已经连续五个月逐年下降。8月份，40个典型城市的平均土地交易价格为4472元/平方米，同比下降2.9%，同比下降17.7%。据沈伟分析，造成这一现象的原因如下:第一，整个土地市场已经明显降温，甚至许多热点城市都经历了土地流转现象；第二，三线城市的交易比重增加，交易结构的变化降低了平均交易价格。

根据综合历史数据，自2016年9月达到峰值以来，平均土地交易价格的涨幅一直在波动。易居表示，预计2018年全国土地出让平均价格仍将保持正增长，但增速将略低于2017年。其中，40个监测城市将保持同比下降趋势。

8月17日，住房和城乡建设部对海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等地的负责人进行了访谈，要求严肃查处房地产投机占地、囤积居奇等问题，大力整顿和规范市场秩序，严厉打击投机行为，遏制房价上涨。

“目前，一线城市和一些热点二线城市已经出台了更加严格的控制措施。随着部分城市土地供应量的增加，交易面积有所增加，但整体交易平均价格和保险费率一直保持在较低水平。虽然三线城市的土地交易面积较上月大幅下降，但平均交易价格已创下新高，且仍相对偏高。”沈心表示，在监管更加严格、金融环境更加宽松的背景下，房企的金融压力将逐步加大，预计全国土地市场仍将逐步降温。