流拍频现 全国土地市场整体降温

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房价与地价的微妙关系一直是市场热议的焦点。房地产市场的调控正在逐步深化，并不断向土地市场传导，这使得许多开发商意识到市场正在发生变化。与前几年土地市场的火爆相比，今年以来全国大部分地区土地市场整体降温，但也呈现冷热不均的现象。

土地拍卖大幅增加

今年以来，流拍越来越多地出现在全国土地市场上。根据中原地产研究中心发布的数据，今年前7个月，全国房地产市场共进行了796次土地拍卖。其中，一线城市举行了13次土地拍卖，创下2012年以来的新高；二线城市有154个土地拍卖，同比增长200%；四线城市共进行了629次土地拍卖，相比2017年同期的284次，同比增长121%。

8月10日，太原拍卖了8块土地。其中，只有两家土地收购公司未能达到拍卖底价。事实上，这八个情节已经被高度期待。一些业内人士预测，此次拍卖预计将产生今年太原市最高的底价和土地单价。事实上，土地市场的降温已经无处不在，杭州、苏州、宁波、嘉兴等地的大量土地被拍卖，反映出房企在征地时更加谨慎。“在目前的政策环境下，该公司相当缺乏土地收购。如果投资回报不高，我们宁愿放弃。”深圳一家大型房地产企业的相关负责人告诉记者。

根据中国指数研究院的数据，2018年上半年，20家有代表性的房地产企业收购的土地量略微增加了0.4%，土地收购面积增加了19.8%，土地收购成本下降了16.7%。其中，一线城市20家代表性房地产企业的底价同比下降19.1%。此外，土地交易的升水率也在下降。根据中国指数研究院的数据，7月份全国300个城市的住宅用地平均交易价格同比下降了近20%，地价同比下降了22%。

住房企业在征用土地时往往比较保守

深圳附近的东莞在8月份进入了土地拍卖的高峰期，8月13日和14日出售的清溪地块吸引了最多的市场。8月13日，华润赢得了第一名。2018wg016，总价10.7亿元，底价约13396元/平方米，刷新了清溪近三年的最高底价。然而，这个记录只持续了一天。8月14日，金茂以每平方米约14003元的底价，以5.56亿元的价格赢得了编号为2018wg017的地块，再创纪录。然而，在东莞8月份的土地拍卖盛宴上，有许多地块并没有触发竞争自持机制，土地价格和招标主体也没有往年那么火爆。

在惠州土地市场，上演了一出“乌龙戏”。8月22日，惠州大亚湾西河茶区一片约6000平方米的地块以7.9亿元天价拍卖，地价高达2022%，也是惠州土地拍卖史上最高的地价。此外，该地块的建筑价格高达每平方米33，316元，与目前惠州一手住宅的平均成交价超过10，000元相比，简直不可思议。根据公开信息，由于惠州金宏投资有限公司相关人员在报价过程中的失误，导致报价偏差较大，这意味着该地块的异常投标确实是由土地投标人的失误造成的。

事实上，许多开发商已经意识到市场在变化，尤其是土地市场。在过去，出价最高者的拍卖模式也带来了一些弊端，尤其是“地王”的频繁出现。目前，各地在土地出让中出现了限价令、经济适用房分配、自住面积招标等限制。此外，“只租不卖”的土地模式已成为土地流转的重要选择。

近日，深圳市土地房地产交易中心公布了龙华、光明、大鹏新区三处住宅用地的转让信息。这三个住宅用地的初始价格为14.25亿元，将于9月26日上市。其中，龙华a914-0305地块被建成普通商品房，与公租房竞争。商品房销售不得强行捆绑其他服务和产品，不得捆绑精装修。光明a511-0037和大鹏g15401-1507将建设70年的自持租赁房，光明地块将争夺人才房，大鹏地块将争夺公租房，公租房建成后将自持70年。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，在严格调控的背景下，地方政府仍将保持一定的土地供应速度，但房企的资金链压力正在加大，征地策略趋于保守。目前，有些土地拍卖有其特殊的原因，即土地收购的性价比不高，比如总价高或项目需要建设，所以房地产企业的积极性不变，但会变得更加“挑剔”。即使今年前7个月房地产企业的销售业绩良好，但实际上房地产企业的资金回笼期或部分销售款回笼到房地产银行账户的时间会延长，因此征地会相对保守。