住房租赁成房企融资捷径：今年已发债618亿元

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房屋租赁是房地产企业融资的一条捷径:今年已经发行了618亿债券，那些没有业务的也已经发行了。

在融资渠道越来越窄、融资成本越来越高的困境下，房地产开发商作为资本密集型企业，不得不开始寻求新的融资渠道。

公司债券一直是房地产开发商的主要融资方式之一。然而，在房地产行业去杠杆化的背景下，自5月底以来，一系列房地产企业的债务发行暂停，使得房地产企业融资难的气氛日益紧张。然而，并非所有的债券发行都受到了阻碍。据该报观察，许多以租赁名义发行的公司债券已经获得批准，其中一些甚至还没有宣布租赁业务。

融资渠道收紧，房地产开发商将目光投向了房屋租赁债券

8月22日，据不完全统计，自2018年以来，许多开发商发行了房屋租赁专项公司债券。截至目前，已有12家公司申请发行住房租赁专项公司债券，发行规模总计618.8亿元。其中，中国证监会批准的项目有6个，已回复交易所的有4个，目前暂停的有3个。

4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》，以实际政策支持住房租赁市场发展。随着文件的发布，被认为达到万亿规模的房屋租赁业获得了最清晰的金融渠道支持。

此次发布的文件明确了基本条件、政策重点支持领域、资产证券化发展程序和资产价值评估方法，并直接指出将在审计领域建立“绿色通道”。

此后，涉足长期租赁领域的房地产企业和未涉足长期租赁领域的房地产企业都开始申请发行房屋租赁债券。

那些没有租赁业务的公司也在发行债券

在国家出台一系列政策鼓励和支持住房租赁市场发展后，私营企业和中央企业开发商都推出了长期租赁公寓和自住住房。

目前，市场上长期租赁公寓的主要运营商主要包括品牌运营商、中介部门、酒店部门、房企和央企。品牌运营商包括集中式和分散式公寓，如魔方公寓、蛋壳公寓、优+公寓等；中介系统主要是分散的，如自由连锁住宅、我家的公寓和世界银行的红浦公寓；酒店部门主要集中在集中型公寓，如雅阁、惠生阁、逗号公寓等；房企主要集中在集中型公寓，如万科公园、龙湖关羽、於陵徐汇、碧桂园的大+加比国际社区等。；中央企业也专注于集中公寓。目前，上海房地产、上海陆家嘴集团、张江集团、保利集团等已涉足公寓长期租赁。

今天，在2017年的五大开发商中，除了不涉及长期租赁公寓的恒大集团，其他四家开发商都参与了。

一些行业利益相关者告诉记者，“发行人通常需要披露债券募集资金的具体投资方向，包括房屋租赁项目的预计开始时间和预计总投资金额。”与此同时，上述人士提到，部分房地产企业出于融资考虑，为防止部分企业通过房屋租赁市场的绿色通道发行输血债券，监管部门的审核将越来越严格。

在被暂停发行房屋租赁债券的房企中，R&F地产和和盛创展没有涉及长期租赁领域的项目。处于答复状态的荣鑫和龙光目前没有实质性的长期租赁公寓项目。此外，恒大地产集团已获得上海证券交易所批准的100亿元人民币“中联前海开元——恒大出租房一期N期资产支持专项计划”，目前没有实质性参与长期租赁公寓业务。

国泰君安在调研报告中表示，房屋租赁专项公司债券约定了房屋租赁项目的自持比例和期限，确保债券募集的资金能够用于房屋租赁项目。然而，自5月份以来，房屋租赁企业发行房屋租赁债券的活动已相继暂停。从这个角度来看，以后的监管部门将进一步严格审查这类债券的发行。