管窥上市房企举债链条：同业融资涨价最狠

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截至8月6日，共有9家房地产上市企业发布了2018年中期报告，其中6家披露了银行贷款相关信息。虽然样本数量仍然非常有限，但我们已经可以一窥2018年上半年上市房地产企业的融资链以及银行与房地产企业“亲密度”的演变。

《证券日报》记者注意到，对于上市房地产企业来说，虽然今年上半年银行开发贷款价格略有上涨，但仍是接近成本的“良心价格”；而信托融资的成本迅速上升。尽管如此，开发贷款并不是所有上市房地产企业的标准:结合今年的年中报告和房地产企业以往的财务报告，大中型房地产企业的银行信贷通常不被顶层电网使用；但是，在一些地方房企，使用新的银行贷款是零。

上市房地产企业有多种融资方式

对银行贷款的不同态度

总的来说，今年上半年，房地产企业与银行之间的“亲密关系”仍在加深。

根据央行发布的《2018年上半年金融机构贷款投资统计报告》，截至2018年6月底，房地产开发贷款余额为8.18万亿元，同比增长27.7%，增速比上季度末高2.4个百分点；房地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长7.1%，增速比上季度末高4.9个百分点。

根据过去的数据，一些领先的房地产企业的债务中，约有一半曾得到银行的支持。对于领先的房地产企业来说，银行可能仍是它们最大的“黄金所有者”。然而，对于许多中小房地产企业来说，今年上半年，银行借款已不再是最依赖的方式，而发行债券、信托计划、海外贷款、委托贷款甚至结构性融资是大多数中小上市房地产企业正在做的事情。

在披露融资事项的六家上市房地产企业中，陆家嘴今年上半年获得最高授信额度603.76亿元，其中已使用授信额度290.79亿元，剩余授信额度312.97亿元。该公司的目标是利用各种融资手段，如银行贷款，以保持融资的可持续性和灵活性之间的平衡。截至今年年中，公司银行短期信用贷款平均年利率为3.92%-4.57%(2017年末:3.92%-4.35%)；关联方贷款年利率为3.92%-4.57%(2017年末:3.92%-4.35%)；同业拆借年利率为6.9%-7.5%(2017年末:5.7%-6.9%)；收入凭证年利率为4%-7%(2017年12月31日:5.3%)。

虽然只有短期借款采用了四种融资方式，但陆家嘴并不是六家上市房地产企业中最多元化的。

据《证券日报》记者测算，截至今年年中，中州控股的融资余额总计181.19亿元。其中，银行贷款余额为101.92亿元，占56.25%，利率为5%-8.5%；海外贷款余额为44.94亿元，占24.8%，利率为2%-4%；公司债券余额12.99亿元，占7.17%，利率6.3%；信托融资余额为12.61亿元，约占7.17%，利率为7%-11.85%；结构性融资余额为8.73亿元，占比4.82%，利率为8.50%。

需要注意的是，虽然大中型房企发放的银行信贷往往是数十亿甚至数百亿元，但中小房企与银行开发贷款的关系并不一定密切。

今年上半年广宇发展的融资渠道主要有:银行贷款(余额20.1亿元，利率4.5125%-5.3%)、信托融资(余额34.91亿元，利率5.0%-5.4%)和委托贷款(余额191.21亿元，利率3.915%-5.5%)。

卧龙地产上半年新增银行信贷3000万元，已归还银行贷款300万元；2017年同期，公司共获得信贷5亿元，贷款200万元。

截至6月30日，重庆发展银行贷款总额为1.27亿元人民币，但今年上半年，重庆发展没有新增信贷和信贷用途，并在合并报告期内偿还银行贷款7000万元人民币。

Sst vanguard在今年上半年主动偿还了各种银行贷款，以避免或大大降低公司的流动性风险。截至今年年中，该公司没有银行贷款，只有对关联方的贷款。

开发贷款价格略有上涨

银行间融资成本发生了很大变化

对于领先或高质量的住房企业来说，银行信贷的优势不仅在于数量，还在于价格。事实上，对于商业银行来说，为了争夺优质客户，近年来开发贷款的价格已经接近成本价。

从相关上市房地产企业披露的数据可以清楚地看到，今年上半年，信托等银行间融资的价格涨幅最明显，银行开发贷款的价格涨幅只是“意思”。

陆家嘴银行贷款和关联贷款的成本仅在下限略有上升，收入凭证的成本有升有降，而去年底的同业融资成本上限直接成为今年上半年的下限，上升了1.2个百分点，接近20%。此外，中州股份的信托融资成本今年上半年增长了2.85个百分点。截至去年年中，公司信托融资的银行贷款余额为88.26亿元，利率为4.75%-8.5%；境外贷款余额22.44亿元，利率1.5%-3.5%；公司债券余额12.94亿元，利率6.3%；信托融资余额15.46亿元，利率6%-9%；结构性融资余额11.73亿元，利率7%。