多地出台新规加强管理 防范房地产市场“明租实售”

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有效推进住房租赁市场的建设和发展，是建立房地产调控长效机制的重要组成部分。然而，随着自持商品房的开发逐渐进入市场，一些“以租代卖”的违法行为不断出现。近日，杭州、天津相继下发通知，要求加强对企业自住租赁住房的管理，防止房地产市场出现“租卖”现象。专家表示，一系列政策的出台表明了政府发展和完善租赁市场的决心，而房屋租赁将在很长一段时间内保持市场的火爆。

「推出这项政策是与加快目前租赁市场的整体发展有关。这种政策有利于未来房地产的自持着陆，总体上有利于促进房地产的长效机制。”易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这种出租房强调的是长期租赁的概念，但不允许类似的租赁期超过10年，这也是为了防止“以租代卖”的现象。对于违法行为，企业将受到惩罚，包括限制土地征用、将可出售房屋调整为租赁房屋，以及支付违约赔偿金。

目前，在高额利润的刺激下，一些开发商绞尽脑汁钻空政策空子，打着“擦边球”将长期租赁住房变相卖给消费者，这一行为曾被有关部门采访和处理。限制“租卖”自然成为地方政策控制的重点。

自2016年9月30日楼市调控以来，100多个城市相继出台调控政策，其中促进住房租赁市场发展和同时解决住房需求成为政策的共同点，租赁市场也成为2017年政策力度最大的领域。

据统计，2018年上半年，全国各地继续推进住房租赁政策的具体实施。北京、成都、杭州等10多个一、二线城市建立了统一监管的房屋租赁服务平台，各城市也出台了一些租赁管理法规和政策。

从租赁需求来看，2018年上半年，中国主要一、二线城市的租赁需求大幅增加。上海和南京的租赁需求同比增长70.66%和69.38%，分别领先于一线和二线城市。

安居客房地产研究所首席分析师张博表示，目前，许多城市开始增加租赁土地的供应规模，以确保租赁市场的稳定发展。未来，租赁土地的供应量将占30%左右，这将成为各地的标准，住房租赁将成为保障居住权不可或缺的重要支撑。

与土地供应的积极因素相对应，大型房地产企业积极在一线和二线城市收集自持土地用于租赁。房地产开发商手中的自持土地是未来租赁住房的潜在来源，有机会为租房者提供更大规模、标准化和标准化的租赁产品。但是，有必要加强开发商对自供项目的管理和控制，避免出现“租卖”的情况。

严跃进表示，从天津的这类政策来看，租赁市场的发展速度将会加快。考虑到杭州以前也有过类似的政策，预计中国各类城市都将为此类自持住房形成更加规范的政策导向。

“未来租赁仍将是一个重要的政策红利点。在增加租赁土地供应的基础上，地方政府可以出台政策鼓励租赁经营者进入市场，并给予税收、金融等政策支持，支持金融租赁住房。市场的相关政策也会同时出台。”张博说。(经济日报记者王雨辰)