广州二手房交易 向“买方市场”倾斜

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受限购政策和信贷紧缩的影响，2018年上半年广州二手房市场继续调整。阳光家庭网的统计数据显示，2018年上半年，广州登记的二手房数量刚刚超过5万套，同比下降30%以上。“买方”在整个市场中的特征是明显的，购房者的交易周期也得到延长。

“组合贷款”的比例已经上升

陈先生的家住在番禺的一个大型成熟社区，已经被搁置。陈先生最初希望用“卖一个买一个”的方式来取代城市学位房。然而，他和他的家人觉得有必要在发布和观看过程中“放慢速度”。

“因为我们三代同堂，我们家现在有160平方米的面积。”陈先生说，即使我们换房间，我们也不能住至少130平方米。由于贷款利率一直在上升，在过去的六个月里，潜在的买家在看到房子后一直犹豫不决。他两次出价近10万元，但他一直无法谈及此事。购买学位教室的启动资金尚未到位。另一方面，学位房是“硬通货”，几乎很难讨价还价。因为在黄埔大道附近有另一套以陈先生名义出租的房子，一旦他这边的房子卖不出去，就意味着他没有资格购买学位房。经过慎重考虑，陈先生和他的家人认为孩子还小，可以“再等一会儿。”

据广州链家统计，2018年上半年二手房平均总价为237万元/套，同比增长16.2%，2018年上半年月平均价格在233万元/套至240万元/套之间波动。自2018年2月第一笔房贷利率开始逐步上调以来，大多数银行在6月下旬实施了首笔房贷“基准上浮15%”的利率标准，这无疑是对潜在购房者的“变相加息”，月度供应压力大幅增加。仍有资金进入市场的买家已开始降低其高档房产的价格。2018年6月，整体降价幅度为4.5%，仅低于去年12月的4.7%。2017年11月以后，每套的平均价格也相对较低(233.7万元/套)。

由于纯商业贷款的“高”利率，购房者的支付方式在2018年上半年发生了很大变化。纯商业贷款从2017年上半年的41.2%下降到33.6%，而纯公积金贷款和一次性付款的比例变化不大。相反，组合贷款占比从2017年上半年的36.6%上升至44.8%，增幅为8.2个百分点。广州连锁置业市场策略总监周峰分析，从“纯商业贷款”到“组合贷款”的转变表明，二手房买家对银行贷款的依赖并没有减弱，只有利率相对较低的公积金被用作额外的补充。预计组合贷款比例在第三季度仍有上升的机会，只有在第四季度公积金使用规模减少时才会稳定下来。

“立业年”是市场集中的时期

根据广州链家促成的二手房交易统计，2018年上半年广州二手房买家平均年龄为33.5岁，低于2017年上半年的34.4岁，与2017年下半年的平均年龄一致。其中，26-30岁的买家进入市场的比例为36.3%，同比增长2.9个百分点；31-35岁的买家进入市场的比例为29.6%，同比增长2.4个百分点。相反，36岁以上的买家进入市场的比例为26.9%，同比下降5.7个百分点。限制购房和贷款政策的实施降低了拥有固定住所的购房者更换住房的意愿。

在广州链家推出的二手房销售业务中，交易量排名前15位的楼盘，包括花都、番禺、增城，共占8个，市区占7个，其中2018年上半年对应买家的平均年龄较2017年全年平均年龄有所上升。在15处房产中，城市地区买家的平均年龄为34.2岁，明显高于三个周边地区买家的平均年龄32.4岁。广州连锁住宅市场战略总监周峰认为，城市地区的二手房价格高于周边地区，购房者的资金储备要求相对较高。考虑到投入成本、生活氛围和交通设施等因素，外地的年轻工薪阶层选择在中心区外围购买自己的住房是合理的。

信贷环境决定了底部的整合程度

2018年上半年，委托广州链家出售的有效房屋平均交易周期为91天，比2017年下半年增加18天。同时，委托广州链家购房的有效客户平均交易周期为50天，比2017年下半年多7天。“买方市场”延长了潜在买家判断可选房产的时间，并在房产价格的谈判过程中考虑更多，从而增加了处理已出售半年以上的房屋的难度。

从2018年7月1日至7月22日，广州链家促成的二手房销售数量同比下降3%。与此同时，在广州链家可出售的房屋中，有近4200套房的价格已经调整，其中72.4%属于“降价”，76.3%在5%以内，20.3%在5%至10%之间，这是业主目前愿意做出让步的“可控范围”。根据周峰的分析，如果下半年的信贷环境继续保持“稳定和紧张”，不排除广州二手房市场交易底部继续“巩固”的可能。预计2018年第三季度二手房月平均注册量将在8700至9000套/月之间，增城、番禺和花都仍将是潜在买家的热点。