宝龙地产负债率101% 债务490亿或陷资不抵债

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"销售额将达到500亿元，增长22% . "2018年，宝龙地产总裁许设定了2019年的销售目标。

近日，宝龙地产(01238.hk)发布了2018年年报，全年签约销售额达到410.4亿元，创历史新高，同比增长96.5%。销售面积282.16万平方米，比2017年增长80.6%。

《长江商报》记者注意到，虽然合同销售额创历史纪录，但总负债490亿元超过总销售额410亿元，净负债率上升，净利润下降。

根据年报公布的数据，2018年上半年，宝龙地产的净利率小幅下降至19.2%，较2017年末下降了5.6个百分点。负债方面，2018年负债总额为491亿元，资产负债总额增长6.1个百分点，达到75.2%；净负债比率从2017年的86.8%上升了14.8个百分点，达到101.6%的创纪录高点。

对此，金融评论员肖磊向《长江商报》表示，在债务驱动的发展模式下，当整个行业增长放缓时，负债率很容易上升，净利润很容易下降，合同销售额本身需要更大的扩张成本来支撑。此外，宝龙地产目前商业项目比重较大，资金周转率低于住宅楼，这也将导致负债率上升。

销售业绩增长了90%以上

在2014年突破100亿大关后，2018年是宝龙地产增长最快的一年。

最近，宝龙地产发布了2018年财务报告，显示宝龙去年的合同销售额达到410.36亿元，同比增长96.5%，实现了350亿元的年度业绩目标，创历史新高。收入为人民币195.94亿元，较2017年增长26%。

盈利能力方面，2018年公司实现毛利75.53亿元，同比增长44.5%；毛利率为38.5%，比2017年同期上升了约5个百分点。全年核心利润约25.79亿元，同比增长35.2%。

然而，净利润仍有所下降。2018年，其年利润为36.48亿元，同比下降5.69%。归属于公司所有者的利润为28.37亿元，同比下降14.98%。

对此，宝龙地产表示，销售业绩大幅提升主要是由于公司根据不同地区市场开发特定产品，灵活调整各项目销售策略，加速去工业化，使7个项目单笔销售额超过20亿元。特别是住宅项目，采用“369”开发模式(即“3个月内开工，6个月内开业，9个月内现金返还”)加快周转和去转型，取得了良好的效果。

销售规模达到新高，许对宝龙的未来发展充满信心。他表示，2019年，宝龙地产各项指标将稳步提升，销售额将增长22%，达到500亿元。目标增长率为42.86%，2019年可销售数量为902亿。

商业地产销售仅占20%

2018年，宝龙地产通过招标、拍卖和合作，在浙江、江苏和福建以低地价新增29块土地。截至2018年底，公司新增土地储备建筑面积573.67万平方米，同比增长48.54%。土地储备建设总面积为2120万平方米，其中70%位于长江三角洲地区。其中，正在开发建设的物业面积为1280万平方米，待开发的物业面积约为840万平方米。

随着公司规模的不断扩大，投资不断增加，负债不断增加。《长江商报》记者注意到，2018年，其总负债为490亿元，销售额接近410亿元。

目前，宝龙一年内到期贷款约为147.22亿元，一年后到期贷款约为343.8亿元。截至2018年底，其现金及现金等价物为人民币148.4亿元，仅涵盖一年内到期的贷款。

销售等于债务，会有破产吗？肖磊认为，需要动态地看待破产问题。例如，如果你能实现你的预定业绩，宝龙地产的相关负责人提出到2020年实现1000亿的销售目标，那么目前500亿的静态负债就可以克服。然而，从去年下半年的情况来看，中国的房地产市场已经进入了一个调整周期，许多大型房地产开发商都未能实现他们的目标。因此，目前这种负债率和债务规模是非常危险的，很有可能会出现资不抵债的情况。

随着住宅企业的多元化转型，一直专注于商业地产开发和运营的宝龙地产近年来致力于商业地产的发展，力争保持商业地产前五名。

截至2018年，本集团共经营39家商场，营内商场数量不断增加。根据集团的预期，未来将有超过22家新的购物中心；其租金回报率达到12.2%。平均租金为68元/月/平方米，同比增长12%。近三年来，租金收入保持稳定，2016年至2018年分别为13.91亿元、18.04亿元和22.49亿元，复合增长率为25%。

未来三年，宝龙管理层表示，计划在2019年新开7家购物中心，2020年新开8家购物中心，2021年新开7家购物中心。它表示，随着商业领域的稳步增长，未来五年租金收入的复合增长率预计将保持在25%。

但从合同销售比例来看，2018年销售额约为410.36亿元，其中住宅销售额为328.86亿元，占80.14%；商业销售额81.5亿元，占19.86%。其中，租赁和物业管理服务收入约为22.49亿元，仅占总销售额的5.48%。