各地楼市政策或以微调为主 一二线城市有望率先筑底放量

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经过2018年的强化政策调控，房地产市场从之前的高温逐渐降温，在限购、限价、限贷、限商、限售等多重约束下，进入了理性发展轨道。业内人士预测，今年的房地产调控应着眼于稳定，不会有政策的起伏。微调为主，同时落实城市主体责任，表明房地产市场调控的灵活性将增强。

“稳定”将成为房地产市场的主调

在2019年政府工作报告中，房地产市场有了新的基调:更好地解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展。

业内人士普遍认为，这表明，一方面，中央政府把住房保障放在了更加重要的位置，另一方面，这也表明了市场与保障相分离的思想。在市场方面，我们将继续强调平稳健康发展，“稳定”将成为2019年房地产市场的主调。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，政府工作报告中提到的城市主体责任的核心是上一次全国住房和城乡建设工作会议中提到的稳定地价、稳定房价和稳定预期。房地产市场的稳定实际上是一个双向调整，大幅上涨肯定不稳定，但大幅下跌也不稳定。

“总的方针没有变，还是‘稳定’。”北京大学房地产法律研究中心主任楼建波认为，今年各地房地产市场定位要贯彻“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的要求，不会离开这个主调。稳定房地产市场的核心是防止房价暴涨暴跌，而“无房无炒”的取向并没有改变。

今年以来，许多地方包括上海、河南、福建等。也把稳定放在了首位，确保房地产市场的稳定发展被提到了前所未有的高度。

今年，不仅调控政策，而且与房地产市场密切相关的信贷政策都将保持“稳中求进”的趋势。根据政府工作报告，金融机构应引导扩大信贷供应，降低贷款成本，准确有效地支持实体经济，空的资金不应转移或脱离实际。加大对中小银行的定向RRR减息力度，所有释放的资金将用于私人和小微企业贷款。

业内人士表示，对小微企业金融支持的指导非常明确。结合央行2月底发表的“关注房地产金融风险，审慎发放发展贷款和个人住房抵押贷款”的声明，房地产金融监管仍将保持严格。

多土地政策被微调成趋势

今年的《政府工作报告》强调，落实城市主体责任将促进房地产市场稳定健康发展，这意味着“一城一策”的调控将继续，房地产市场调控的灵活性将增强。从目前地方政府的做法来看，结合自身城市特点，有条件、有策略地放松管制，注重人才引进和城市活力创造，正成为一种新的趋势。

例如，福建省提出落实城市主体责任，编制和实施住房发展规划，福州和厦门编制了“一城一策”实施方案；河南省明确坚持因地制宜、综合政策，实行“一城一策”。此外，杭州、宁波、成都、长沙等地肯定会开展房地产市场监管“一城一策”试点。

“在‘安居而不投机’的前提下，‘一城一策’已成为核心政策逻辑。中央政府制定原则，而地方政府制定细则来巩固市政府的主要职责。“一城一策”不仅可以给地方监管带来灵活性，还可以避免统一监管带来的系统性风险。壳牌研究院院长杨现领说。

据相关研究机构统计，目前，全国已有近20个城市对房地产市场进行了微调，“一城一策”的特点更加明显。今年1月以来，海口、广州、Xi、大连、常州等城市相继出台了人才引进政策。据行业分析师称，这些城市引进人才的新政策将对当地房地产市场产生短期积极影响。

“这项规定不太可能被完全撤销。“住而不投机”和“为城市制定政策”这两个原则不会改变。同时，住房租赁市场的开放客观上要求稳定的住房价格。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示:“不过，结合当前宏观经济和房地产市场形势，2019年房地产政策可能会进行适度结构调整，第二季度前后可能会适度放松。”

许多业内人士认为，房地产政策适度调整的需求是现实的。从内部来看，有必要增加对住房的支持力度，减少对改善需求的意外伤害，特别是将小单元更换为大单元的需求；从外部来看，转变我们经济的新旧动能仍需要时间。预计这将继续支持正常的首次购房者和改善需求，支持城市间流动人口的住房置换，并保持对两个或更多的住房和投资的投机需求的高压力。

预计一线和二线城市将率先触底反弹

最近，一些地方房地产市场的交易活动有所增加，个别项目的住房价格有所提高。例如，燕郊房地产市场再次活跃起来；深圳的一个高端楼盘开业了，由于运营商数量众多，收视预订软件失败了；杭州再现万人，成功率只有1.5%；无锡、南京、蚌埠等地也听到了待售房地产价格上涨的消息。