金融读书汇|徐远：房价上涨的根本原因是什么？

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3月26日，北京大学教授、博士生导师、《城市中的房子》一书的作者徐苑做客由中国网银和头筹金融联合举办的“金融阅读交流”，分享了买房和租房背后的产业链逻辑，并详细阐述了中国房价上涨的根本驱动力。

在采访中，徐苑直接触及了大众地产的“灵魂三问”:“买房还是租房更好？”“市中心的小房子会很快升值，还是郊区的大房子会有更多的投资空房”，以及“房子应该一步到位吗？”对此，徐苑表示，买房比租房好得多，市中心的小房子值得投资。根据财政压力，决定是否一步到位买房，以免“耽误战机”。

徐苑说，房价上涨的根本原因是经济增长、通货膨胀和城市化。其他原因，如货币过度，土地供应，投机，缺乏证据，经不起理论上的推敲。

以下是采访记录:

中国网络金融:欢迎北京大学教授徐苑作为嘉宾参加由中国网络金融与头筹金融联合举办的“金融阅读交流”。本期我们邀请到了畅销书《城市中的房子》的作者徐苑。请让徐苑教授先向盆地里的朋友问好。

徐苑:大家好。我是徐苑，北京大学教授，博士生导师。今天，我是金融阅读交流的嘉宾，分享我对房地产的一些看法和理解，帮助你澄清一些流行的谬论，成为一个了解房子的人。

中国网银:“城市中的房子”自出版以来，受到业界的广泛赞誉。请先简单介绍一下这本书的写作背景和原因。

徐苑:这本书有两个背景，一个大背景和一个小背景。背景是，在过去的十年里，人们为经济增长和城市化做出了努力，房子的价值就是城市的价值。因此，有一些研究房子的学术准备。背景是，在2018年初，向帅被一个代课“炒股”谈论房地产投资。它被谈论了一个星期，非常受欢迎。后来，人们发现，虽然房子的问题在学术上并不复杂，但大家都很关心它，而且有一些流行的误解，所以有必要弄清楚，所以这本书《城市里的房子》就应运而生了。这本书出版后很受欢迎。然而，事实上，我并不十分满意，而且许多问题还不够清楚，所以我写了一些文章并把它们贴在我的标题上。

中国网络金融:让我们开始吧。让我们先回答你的“灵魂3问题”。"买房还是租房更好？"“市中心的小房子会很快升值，或者郊区的大房子会有更多的投资空房”，“买房应该一步到位吗？”

徐苑:这三个问题非常重要。我可以给出一个非常直接的答案。一般来说:

(1)买房比租房好得多，因为买房是反通货膨胀的，也可以抵御租金的上涨；

(2)市中心的小房子更值得投资，因为区位价值较大，房子主要是区位价值，郊区的房子可能不会长大，风险较大；

(3)如果没有经济压力，就必须一步到位地买一套满意的房子。如果有经济压力，就没有必要一步到位地买房子，因为这会耽误战斗机，让它越来越买不起。如果你先买一个买得起的房子，你的资产会随着房价一起上涨，这相当于“先买一张车票再上车”。对于你的财富来说，跟随中国经济的列车前进而不被列车甩在后面是非常重要的。

具体分析请参考参考书中的章节，或注意标题编号中的文章(“徐苑观察”)。

中国金融网:你认为中国房价上涨的根本原因是什么？只要资金不超支，土地供应充足，投机活动受到抑制，人口红利透支，房价真的会下跌吗？

徐苑:房价上涨有三个基本原因:经济增长、通货膨胀和城市化。其他原因，如货币过度，土地供应，投机，缺乏证据，经不起理论上的推敲。

例如，中国的通货膨胀率不高，低于大多数主要发展中国家，所以很难说存在货币过度。又如，土地供应可以增加，但市中心的土地供应有限，而恰恰是市中心的房子最贵。至于人口红利，它经不起推敲。在贫穷的非洲国家有这么多年轻人，为什么房价不上涨？人口红利是一个经常使用的肤浅术语，不能说是完全不合理的，但其背后的逻辑不是人口红利，而是经济增长、城市化、制度创新、技术进步等等。

请阅读这本书的空间关系和详细解释。

中国金融网:中国房价现在有泡沫吗？只需要买一套房子，需要遵循什么原则？

徐苑:房价泡沫的想法很流行，但经不起仔细推敲。如果房价泡沫很好，为什么这么多年都没有打破？在严格的控制下依然强大？大城市限购后，小城市开始兴起，表明对住房的需求仍然很大。

事实上，尽管中国的房价现在很贵，但不存在泡沫。北京和上海的房价比纽约、香港和新加坡便宜得多。考虑到中国人口基数大、资源高度集中、经济快速增长和房价合理。关于房价合理性的自学分析，请参考书中的详细分析。此外，随着未来经济的进一步发展，北京和上海将超过纽约、伦敦和新加坡。

只是需要买房子，我们应该遵循两个原则。首先，“先上车”的原则意味着你买不起大的，也买不起小的。当资金紧张时，不要试图一步一步来，以免耽误战斗。第二，稀缺性原则，在资源稀缺的地方，如学校、医院、商业区、地铁等附近。，房屋的价值主要体现在这些稀缺的城市资源上。

中国网络金融:与其他投资工具相比，哪种工具能更好地改善财务状况？如果你买房，首付和贷款应该如何安排？

徐苑:过去十年的经验表明，买房的收入远远高于炒股和理财。未来，在没有杠杆的情况下，大中城市的购房收入将超过6%，有杠杆的情况下甚至更高。30%的首付意味着增加3倍的杠杆，也就是18%。对大多数人来说，通过购买股票和理财来获得如此高的收入是非常困难的。此外，买房的投资非常省心，也不像炒股那么省心。

买房时，你应该少付首付，多贷款，多使用长期贷款。如果你有公积金贷款，你应该尽可能多地使用它。如果你有公积金的余额，你必须使用它。

中国网银:现在给老年人买房已经成为一种趋势，那么我们应该在哪个城市买房，如何选择？移民可以买房的国家的房子比中国的房子更值得投资吗？

徐苑:为老年人买房子有两层含义:一是在年老后有地方住，二是保持和增加房子的价值，这是老年人的资产保障。从“老有所养”的角度来看，当然是买有增值潜力的房子，主要是一些有发展潜力的大中城市，包括一线城市和核心二线城市。

至于洋房，纽约、东京等大城市的房子不便宜，还要交房产税、管理费、保险费等。事实上，投资收益率并不高。世界上没有免费的午餐。如果洋房便宜，回报率高，那么它们已经被国际资本买走了，我们不会把它们留给自己去捡。

中国金融网:在北京和上海等一线城市，年租售比超过60倍。在这种情况下，租房子肯定更划算。你怎么想呢?你对年轻人和中年人，即刚刚开始职业生涯的年轻人和面临改善需求的中年人有什么建议？

徐苑:从表面上看，租房子似乎是一笔好买卖。事实上，考虑到这些城市租金的快速增长，每年约7%，10年内翻一番，很难说买房比租房更便宜。事实上，我已仔细计算过帐目，用公积金贷款买房比租房更具成本效益。主要原因是买房就是一次性买下房租，而且房租涨得太快了。今天，你认为租房很便宜，但你会发现你根本买不起。

对于年轻人来说，如果他们在大中城市，他们只需要买一栋房子。在他们工作的城市，他们不需要太多犹豫就可以买一栋尽可能靠近市中心和工作单位的房子。简单地说，就是“先上车”。如果你在一个小城市，你不必担心买房子。

为了提高需求，我们应该注意房子的升值潜力。目前，大中型城市仍有潜力保持和增加其价值。至于如何选择一个城市，请参阅本书的第三章，该章讲述了选择一个城市的“八大要素”。

中国金融网:北京的房价如此之高，最终会下跌吗？2018年底，许多城市的所谓房地产市场出现松动。你认为这种现象怎么样？

徐苑:北京的房价很贵，但比纽约和香港便宜得多，只有纽约和香港的一半左右。从长远来看，随着中国经济的增长和城市化的进一步推进，北京的房价仍将上涨0/by/きだ。

至于短期内是否会下跌，我们应该具体地看一下。总的来说，这两年的规定非常严格，但是大部分地区还没有倒，有些房子已经倒了，主要是在偏远的地方，或者居住环境特别差。总的来说，北京房价下跌的可能性很小，因为北京是世界上资源最集中的城市之一。

最近，中央政府提出“一城一策”，强调城市的主要责任。在这一政策下，一些城市在房地产政策上进行了一些探索，一些不紧张的城市可能会放开房价。在“房无投机”的政策基调下，如果放松房地产调控，估计将慢慢放松，从中小城市向大城市蔓延。

中国网银:共有产权房和完整商品房有什么区别？共有产权住房的本质是什么？购买共有房产是否划算？

徐苑:共有房产是房产的一部分，而另一部分产权仍在政府手中，所以购房者和政府共同分享房价上涨带来的收入。一般来说，共有产权的房屋都位于相对偏上的位置，面积较小，并具有商品房和廉租房的属性。

共有产权住房的实质是让中低收入家庭买房上车，同时保护地方政府的财政收入。由于地方政府利益的保护，共有产权房有望长期存在。

共有房产有各种各样的限制，它们占据了购买房屋的配额，位于相对偏上的位置，并且投资价值小于商品房。因此，它适合中低收入家庭，而不适合高收入家庭。如果你能买得起一栋商品房，买它是一笔好买卖。

中国网银:很多人认为现在房价高的原因是因为地价高，那么是什么推高了地价呢？内部联系是什么？

徐苑:这是个好问题。如果地价推高了房价，是什么推高了地价？我找不到它。

事实上，土地价格推高房价是一个普遍的误解。反过来，正确的逻辑是房价推高了土地价格。土地价格昂贵的原因是房价更贵，开发商为了得到土地竞相高价，因为他们可以盖房子以高价出售，最后赚很多钱。

你看，当开发商拿走土地时，他们都自己张贴布告，没有人被迫张贴布告。你为什么愿意付出这么高的代价？这是因为在房子建成之前，人们排队购买，他们可以在挖好的大洞前付款。因此，对住房的需求非常强烈，这提高了房价，并进一步提高了土地价格。地价推高房价的逻辑完全颠倒了。

中国网银:你提到了一线城市的延伸和扩张。以北京为例，作为北京的延伸和扩展区域的通州分中心、大兴新机场和雄安新区的房价增长是否优于核心城区？

徐苑:不一定。我一直认为房价比市中心更可靠。城市扩展后，远郊房价的潜力需要进一步观察，这不是没有风险的。在过去的两年里，北京远郊的房价在很多地区都大幅下跌。

中国金融网:对今年开征房产税有一定的预期。你的期望是什么？这对房价有影响吗？

徐苑:我一直认为短期内不会开征房产税，这种观点没有改变。在2015年，我说过三年内我出不去。2018年初，我说我三年内出不去。主要原因是财产税是一种存量财产税，成本高，阻力大，不利于社会稳定。

要看清这个事实，我们不妨想想古代的“盐铁垄断”制度。盐铁垄断体制的实质是税收成本过高。因此，将盐和铁这两种必需品纳入政府垄断，通过增加一点价格来获取政府收入，是一种变相的税收。

盐铁垄断制度帮助我们理解税收的成本非常高，如果我们想征收就不能征收。开征财产税很困难，因为成本太高。

再者，即使开征，税率也不会太高，对楼价的影响也不会太大，因为大部分家庭都要照顾。例如，房子就像一个城市的股票，而房子的价值是一个城市价值的体现。如果一个城市有很大的潜力，房价就会有上涨的压力。此时增加房产税是一种下行压力。它最终会上升还是下降取决于这两种力量的大小。

经验表明，征收房产税并不一定会降低房价。国外很多大城市都有房产税，房价仍然很贵。韩国在2005年提高了财产税，但这是一个累进税率，房价持续上涨，直到2008年金融危机。金融危机后，它又开始上升。

这个问题很复杂，每个人都很关心。书中有特别的讨论。详情请参阅本书第七章。

中国金融网:最后，房价是许多大城市新生力量头脑中的一把刀，比如北票人。如果你按照北京有一定收入基础的人的标准(15k/月)，你对这些人买房有什么建议吗？

徐苑:这是一个非常悲伤的问题。如果收入只有1.5万，年收入只有18万，没有父母和亲戚的帮助，似乎很难买得起房子。此时，我的建议是投资你自己。在你工作的地方附近租一栋小房子，然后努力提高你在就业市场的竞争力，提高你的工资水平。事实上，只要你努力，你最终会有机会的。只要年薪增长率超过房价，实际上就有希望。如果你加倍努力，你的工资将每年增长10%以上。几年后，你可以支付首付和月供。

有网友问:最近，单身女性买房的比例在增加。徐老师认为有必要给单身女性买房子吗？

徐苑:在这个问题上，我的观点是，现代社会女性的社会地位正在上升，其基础是经济地位的上升。女性的独立，除了在工作场所的自立，还需要一种资产作为保证。房地产是一种安全、稳定、高收益、无忧的投资。因此，不管一个女人是不是单身，都有必要买一套房子。单身女人买了房子，因为这是婚前财产，这又增加了一层保障。

网友提问:老师你好，我想问一下，除了一线城市，其他城市的房子有投资价值吗？

徐苑:最后，我要感谢这个用户的提问，并祝贺你获得了《城市中的房子》的签名版。在这个问题上，我想说的是:在未来，大中城市的房子将有很大的投资价值。在大中城市中，除了一线城市，还有一些潜力巨大的大城市，如杭州、成都、南京等。我之前已经给出了一个城市列表，请参考“徐苑观察”。

徐苑:由于时间的关系，仍然有许多未回答的问题。感兴趣的同学们，欢迎关注《徐苑观察》，里面有很多关于宏观经济学、金融市场和房地产的原创文章，解释了一些大家都关心的问题；还有一些更具学术性的深入分析，这将有助于您慢慢地构建分析框架，并理解背后的逻辑。