跑输了上一轮牛市 万科要聚焦基本盘

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明媚的春光并没有真正到来，但困扰万科的2018年已经过去，一切似乎并不像想象的那么严峻。

根据万科2018年上交的成绩单，营业收入2976.8亿元，上市公司股东应占净利润337.7亿元，分别增长22.6%和20.4%。

然而，收入和利润自上一年以来已经结算，万科2018年最直接的经营状况是合同销售额。这一数字为6069.5亿元，同比增长14.5%，仅略高于12.2%的全行业增长率。

万科自身定位的变化、行业前景的判断、转型、新业务的探索和审慎的原则仍然引领着巨人的方向。因此，虽然目标坚定，但与毕横(碧桂园、恒大)相比，万科的形象略显尴尬和凝重。

从“生活”到聚焦融合，万科传递的各种信息表明，其对传统业务和新业务转型的探索达到了高潮。在3月26日举行的业绩提升会议上，董事会主席于亮否认放弃转型，但裁员已成定局。

于亮说，万科的对手是自己，但与自己战斗总是最壮观的。继上一次传统开发业务的牛市之后，“基础市场”成为2019年万科最重要的词汇。

基本磁盘逻辑

万科2018年全年的销售额已经在上半年开始显现迹象。

2018年上半年，万科的合同销售额仅为3046.6亿元，同比增长率不到10%。今年下半年，这种情况终于有所改善。全年合同销售额6069.5亿元，同比增长14.5%，增速达到全行业12.2%。

虽然万科的规模基础庞大，增长速度有限，但无论是排在前3名还是前10名的同行增长数据都不容乐观。

万科失去了规模第一兄弟的地位，虽然是因为毕横的崛起，但这并不是其自身战略转型的结果。传统的房地产开发业务和创新业务构成了万科的总业务板块。

万科的压力来自行业比较和自身。在半年度报告发布后不久，即2018年秋季，万科发布了“直播”内部警告。截至2018年底，万科的年销售数据好于上半年，但如上所述，仍显不足。

在2018年年报的“致股东函”中，万科陈述了对行业前景的判断以及对自身转型的理解和调整。万科指出，行业整体快速扩张的时代已经结束，房地产市场将继续受到“少生”和“老龄化”人口问题的影响。在这样一个白银时代，风险与机遇并存，万科认为转型势在必行。

然而，转型不是一件容易的事情，至少需要建立6000亿级的企业来重塑万科。从空工业的角度来看，几乎不可能找到一个像房地产开发这样的工业企业，它的单价高达数百万，依靠标准化可以迅速复制。

有人说这封致股东的信很有力量，但实际上，余良在2018年底召开的2019年目标与行动沟通会上，对转型的思考更为真诚和透彻。

于亮表示，过去三年，万科放弃了规模第一的位置，转而采取今天的战略布局举措。如果我们一开始没有集中精力，进入200~300个城市，而不是现在的70~80个大城市，我们不一定会失去销售领导的位置，但是我们今天面临的困难和压力会更大。

然而，郁亮也知道，中国的城市化仍在继续，还有空的房地产。从过去、现在到未来10年，开发业务都将是万科的基础盘，支撑着万科未来10年的主要收入、利润和现金流。

这就是万科将“基本盘”列为年度最重要词汇的背景和逻辑。万科集团以房地产开发业务为基础业务。从这个角度来看，万科2019年的销售额应该更具侵略性。

这也容易被误解，万科放弃了创新业务的探索和转型。3月26日，于亮在推介会上表示，万科转型的决心从未改变。“巩固基础市场并不意味着放弃转型，放弃多元化经营。收敛的重点不是修剪树木，而是修剪枝叶，这是一个阶段的总结。”

第一财经了解到，多元化企业也有自己的基本业务。例如，万科地产的基本业务是住宅物业服务，长期租赁公寓和商业业务的基本业务是提高收购项目的开放效率和运营质量。

创新业务的收入仍未改善

与本期销售增长有限的合同销售额相比，万科2018年的收入和利润增长相对较好。数据显示，万科的营业收入和净利润都增长了近20%，这也可以让我们一窥万科创新业务的经营成果。

2018年，万科总收入2976.8亿元，房地产业务结算收入2846.2亿元，占比95.6%，物业服务收入97.9亿元，占比3.2%。

在2018年年报中，万科非住宅业务的亮点在于房地产行业。虽然从万科的大盘来看，房产收入微不足道，但它是万科新业务中增长最快的龙头，收入接近数百亿。

2018年，万科物业营业收入同比增长33%；在2018年新增承包收入中，住宅业务占65%，非住宅业务占35%。