北京调控新政两周年:新房成交腰斩 有房企受拖累退市

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《21世纪经济报道》张敏报道

根据机构数据，在过去的两年里，北京的新房交易量已经“减半”，商品房交易量甚至跌到了谷底。许多企业的业绩受到影响，一些房地产企业甚至被拖下水，退出资本市场。

“在政策出台后，我们的销售目标和战略已经进行了调整，直到现在我们仍在适应(市场)。”北京一家知名房地产公司的相关负责人告诉《21世纪经济报道》。

2017年3月17日，北京出台了一项房地产市场监管政策，将二手房最低首付比例提高至60%，将最长贷款期限降至25年，并将企业房屋销售限制在三年内。这也被称为“317新政”。

9天后，北京发布了商品房和住宅的“326新政”，并首次对商品房(商业项目、住宅销售)实施限制，限购门槛相当于住宅项目。

作为近年来规模最大的一轮监管，“317新政”和“326新政”出台近两年，对市场产生了深远的影响。根据机构数据，在过去的两年里，北京的新房交易量已经“减半”，商品房交易量甚至跌到了谷底。许多企业的业绩受到影响，一些房地产企业甚至被拖下水，退出资本市场。

交易量骤降

由于提高了购房门槛，新政对北京楼市的成交量产生了非常明显的影响。

据中原地产统计，在新政出台后的两年内(2017年3月18日至2019年3月14日，下同)，北京共售出新房50，643套，比前两年(2015年3月18日至2017年3月17日，下同)下降48.5%。然而，由于普通住房供应量减少等各种原因，新房平均交易价格从34635元/平方米上升到49828元/平方米。

在商业和住宅地产方面，过去两年北京实际售出的商业和住宅地产只有9000套，比前一年下降了91%。

前述房地产商人士指出，新政出台后，公司项目的游客数量迅速减少，交易量也明显下降，然后逐渐恢复，但还没有恢复到新政前的水平。

占市场交易80%的二手房市场也受到影响。上述机构指出，新政出台前两年，北京二手房交易量为48万套，而新政出台后两年，二手房交易量已降至不足28万套。

在价格方面，根据链家地产的数据，2019年2月北京二手房平均价格为59898元/平方米，仍比2017年3月的高点低11.3%。

该机构指出，在2017年“317”规定后，北京二手房价格连续九个月下跌，累计下跌13.5%。2018年春节后，受季节性复苏和学区政策的影响，北京二手房均价自3月份以来经历了8个月的回升，随交易热度的下降而下降。2019年，随着之前积压需求的释放，平均价格将停止下跌。

然而，在壳牌研究院看来，虽然本轮调控导致交易量大幅下降，但仍使市场情绪逐渐恢复理性。该机构指出，2018年第四季度，北京只有1.2%的券商主要受到投资需求的影响。

壳牌研究院还表示，“2017年3月，北京房价的快速上涨带来了市场预期的变化，引发了“恐慌性追逐”的情绪，交易节奏很快。经过调控，市场情绪趋于理性，客户入市谨慎，客户交易周期延长。虽然近期市场有所反弹，客户交易周期有所缩短，但仍处于较高水平，市场情绪仍相对理性。”

“最后一根稻草”

企业的情绪也受到了影响。据《21世纪经济报道》，在“317新政”出台后，许多房地产企业降低了在北京的销售目标，营销策略也进行了调整。许多项目希望提高周转率，以便快速提取资金。然而，由于市场迅速降温，实际效果并不明显。

据机构数据显示，2016年北京市场首次开盘的销售规模达到343.64亿元，成为当年北京楼市的“销售皇冠”。到2017年和2018年，尽管第一次开业的整体销售规模继续增加，但北京市场下降到260亿左右，降幅超过20%。

北京也是第一个关注布局的地方。2018年，合同销售额达706.4亿元，甚至未能实现750亿元的年度目标。

相比之下，受本轮影响最大的房地产企业是洪钟股票。洪钟一半以上的销售额来自北京市场，其大部分产品都是针对“重灾区”的商业和住宅区。公告显示，洪钟股份有限公司2016年业绩略有改善后，2017年营业收入下降近80%，仅为10.2亿元，当年净利润、现金流、每股收益、净资产收益率等指标均为负值。

在2017年年报中，洪钟披露了业绩不佳的原因:海南如意岛填料项目被叫停，济南洪钟广场项目未能如期完成。在“3·26商业监管新政”的影响下，北京市平谷洪钟友谊谷二期项目和北京市平谷齐欣世界度假酒店余马坊项目销售停滞。其中，余马坊项目陷入退房诉讼，合同金额和付款金额均为负数。

2018年，洪钟的债务问题浮出水面。该公司三次试图引入外部资金，但最终都失败了。当年年底，已上市8年的洪钟股份有限公司宣布退市。

事实上，由于战略决策失误等原因，洪钟的财政困难已经积累了几年，但北京的这一轮房地产市场监管仍被视为压垮该公司的“最后一根稻草”。