房企密集发债引爆楼市狂欢 千亿融资为哪般

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今年以来，信贷市场逐渐回暖，房企融资的热情重新燃起。融创、金地、首开等房企加入了“发债大军”。前两个月融资规模突破1000亿元后，3月份房企发债规模保持在较高水平。

在这一轮政策的引导下，住房企业对资金的饥渴增加了。房地产融资环境总体宽松吗？楼市会受到怎样的影响？分析人士认为，今年年初，政策水平略有放松，住房企业的融资成本有所降低，但未来的融资环境不能完全放松。

数据地图:深圳的一个建筑群。中信董经纬祥义照片

密集债券发行

据中原地产研究中心统计，春节假期后，房地产企业继续集中筹集资金。继2月下半月融资计划突破100亿美元后，3月份房地产企业继续发行集约型融资。

3月1日，敏捷发行了2022年到期的5亿美元6.7%优先票据。该公司计划利用票据中的净资金为一些现有债务进行再融资。同一天，首只股票开盘即宣布计划发行15亿短期融资券，利率在2.60%至3.80%之间。

3月3日，郑融房地产宣布将发行2亿美元2022年到期的优先票据，年利率为9.15%。1月11日，郑融房地产宣布将在香港证券交易所发行2021年到期的2.3亿美元优先票据，年利率为9.8%。

3月4日，光明地产宣布2019年第二批中期票据发行完成，发行金额8亿元，利率3.98%。同日，合肥京泰富发行的3.5亿美元高级票据上市交易，票面利率为7.875%。它表示，它打算利用发行债券获得的净资金为一些公司的国内和海外债务进行再融资。

3月5日，金科有限公司计划发行不超过44亿元人民币的公司债券，最高询价利率为7.2%，拟用于偿还到期或转卖的公司债券。

数据地图:办公楼。中信经纬高晓宇照片

补血还债

据中原地产研究中心统计，3月份，许多房地产企业公布的境内外融资金额大幅增加，从融资成本来看，基本告别了两位数。主流海外融资成本均在6-8%之间，国内融资的公司债券均在5%以内，大大降低了海外融资成本。

事实上，自今年年初以来，住房企业的“融资潮”已经在轮流上演。除了上述3月份发债的房企外，春节前也有大量企业加入了“发行军”，更多的集中在中型房企。例如，绿城中国在1月28日宣布将发行4亿美元的三年期不可撤销优先永久票据，初始发行利率为8.125%；1月31日，华润置地表示，已向香港联交所申请批准39亿美元中期票据上市。此外，恒大在1月份发行了三张海外优先票据，总额达30亿美元。

从发行债券的总体情况来看，近几个月房地产企业的资本状况明显有所缓解。根据嘉里研究中心最近发布的一份报告，2019年1月，国内外房地产企业发行的债券总额为1095.8亿元，比上个月增长91.8%。

在今年房地产市场调整的预期下，房地产企业销售压力的增加和即将到来的偿债高峰期是房地产企业持续密集“补血”的主要原因。中信经纬的客户注意到，绝大多数发行债券的房企表示，部分或全部募集资金用于偿还债务和补充营运资金。从这个角度来看，“借新还旧”仍然是主要方向。

中原地产首席分析师张大伟对中信经纬客户表示:“最近，房企仍在关注资金链的安全。2019年，大多数企业更加关注业务风险，许多企业抓住这一窗口加快融资。”与此同时，中型住房企业加速收购土地也促进了住房企业的融资需求。

根据张大伟的分析，从企业融资的角度来看，从2018年第四季度开始，住房企业的融资困难较之前有所缓解。但是，由于房企过度“缺血”，目前房企融资难度仍然较大，融资需求仍然井喷。

另一位分析师预测，随着融资政策的放松，预计未来将有更多的房企集中宣布融资计划，加入借新还旧的行列。

数据地图:人民币。中信经纬熊嘉丽照片

预期宽松

年初信贷增长达到新高。根据央行数据，1月份社会融资同比增长1.56万亿；人民币贷款增加3.23万亿元，同比增长3284亿元，创单月新高。尽管反周期调整和纳税高峰推高了数据，但每日信贷仍大大超出市场预期。

值得注意的是，在巨额信贷的背后，住房企业的融资环境不断改善，融资进展相当顺利。据不完全统计，春节后一段时间，20多家房企陆续发布融资公告，整体融资成本低于去年底。

在业内人士看来，年初融资环境趋于宽松，住房企业的融资规模开始增加，许多企业的资金也有所改善。今年迎来了一个流动性宽松的时期，住房企业的现金流状况将会大大改善。

然而，银行信贷是否会重新流入房地产市场，尤其是个人住房抵押贷款和住房企业融资，仍然令人担忧。

在全国人大会议期间，中国人民银行党委书记、中国银行业监督管理委员会主席郭树清在3月5日接受采访时强调，下一阶段房地产金融政策的总体政策不会改变。