房企前两月发债抢时间窗口：资管机构年初配置建表 但面临评级缺失

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自2019年以来，住房企业集中发行债券，债券发行数量和总额远远超过去年同期，这体现在国内信用债券和海外美元债券大幅增加。

然而，为这些债券筹集资金的目的仍然是“借新还旧”。

就国内而言，前两个月房地产信贷债券总额超过1000亿元，远超去年同期的241亿元。海外2月份已发行至少75亿美元债券，部分美元债券利率超过10%。

市场人士认为，今年以来房企的集中融资不能理解为融资环境的全面放松，因为房企发行的债券主要用于借新还旧、再融资或偿还到期债务。一些房地产公司仍然对美元债券的融资利率很高。今年以来，房地产企业债务到期压力很大，中小房企仍面临债务偿还压力。

一些美元债券承销商指出，房地产领域的美元债券主要是国内投资者，还包括新加坡和美国的一些大型资产管理机构。

关于年初美元债务的热点问题，该人士指出，除了房地产企业的流动性压力，年初也是各大资产管理机构“做资产负债表”的时候。房地产美元债券非常受欢迎。“我们刚刚对一只2亿美元的债券进行了定价，最初的定价基准为10.5%，最终定价为9.950%，后来又收窄了55个基点，收益率曲线有所下降。”

然而，人民币债券普遍面临评级缺失的问题。据光大固定收益统计，在持有大量人民币债券的房地产行业64家海外发行者中，只有31家拥有S&P发行者评级，主要是因为海外评级过程相对较长，这可能会使企业错过融资的最佳时间窗口，部分企业难以获得预期评级。

改善内债发行融资

今年以来，国内房地产企业信用债券的发行量大幅上升，表明其融资环境有所改善。据风能统计，2018年1月和2月，房地产企业共发行债券1078.47亿元，远远超过去年同期的341亿元。

然而，公司债券通常用于偿还现有贷款。例如，3月5日，上海证券交易所接受了建发地产50亿元的小型公共公司债券。截至2018年9月底，建发房地产的资产负债率为78.91%，所有债券均用于偿还贷款。

2月25日，碧桂园发行了58亿元的小型公共公司债券，并获得了交易所的批准。截至2018年9月底，碧桂园的资产负债率为92.08%。募集资金的目的是偿还碧桂园控股分配给发行人的资金，用于偿还银行贷款和补充营运资金。在收到返还的基金后，碧桂园控股将偿还之前发行的熊猫债。

从企业资质的角度来看，根据郭进证券的统计，不同评级在融资方面的表现差异明显。Aaa级实体在直接融资和间接融资上都有明显优势，是2018年房地产债券发行市场复苏的主力军。与2017年相比，aa+和aa级企业的直接融资规模没有明显增加。就间接融资而言，aaa级企业的融资规模增速远远高于其他评级。2017年，为弥补债券融资的不足，间接融资金额大幅增加，但这一趋势在2018年有所缓解。

美元债务再度流行的原因

自3月份以来，在不到一周的时间里，已经发行了五只美元房地产债券。

3月3日，郑融房地产宣布将发行2022年到期的2亿美元优先票据，年利率为9.15%，并计划通过发行票据的净基金为现有债务进行再融资。3月1日，合景泰富宣布将申请2023年到期的总额为3.5亿美元、利率为7.875%的优先票据，并打算将获得的资金用于境内外债务再融资。3月1日，华夏幸福宣布其子公司已完成发行利率为8.625%、期限为2年的高级无担保固定利率债券。该公司表示，发行债券有利于进一步改善公司债务结构，拓宽融资渠道，促进新工业城市建设。

据公开统计，2月份，至少有10家房地产企业发行了75亿美元的房地产债券。

至于为何房地产美元债券广受追捧，一些港元债券承销商认为，美元加息预期将推高美元债券收益率预期，美元债券市场回报率高于国内债券市场。目前，资产仍然短缺，大规模的资产管理应该“第一年做资产负债表”。与其他类型的美元债券相比，房地产企业“至少拥有土地”。

此前，在调控政策下，2017年房地产美元债务融资异常火爆，当年发行约507亿美元，为历史高点。2018年，在美元利率上调的背景下，房地产美元债务略有下降，呈现负增长。当年发行497.7亿美元，同比下降1.89%。

2019年，房地产美元债券再次成为热点，许多房企在春节前后集中发行美元债券进行融资，但发行债券的目的一般是“借新还旧”。

例如，3月1日，敏捷宣布发行2022年到期的优先票据，利率为6.7%，2月28日为5亿美元，获得的资金用于为一些现有负债再融资。

2月28日，徐汇控股宣布将在2023年发行3亿美元到期、3月份利率为7.625%的优先票据，所得资金将用于现有债务再融资和一般公司用途。2月28日，瑞安房地产宣布将发行总额为5亿美元的高级债券，利率为6.25%，2021年到期。该基金将在短期内偿还现有到期债务，其中一些可能偿还一些初始购买者或其关联公司向集团提供的贷款，并将剩余基金用于一般企业用途。