多家房企通过股权收购拿地 行业加快整合

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1月21日，融创中国宣布，计划通过股权收购的方式，在北京和上海收购泛海控股拥有的两块土地，总建筑面积约为130万平方米。据《中国证券报》记者统计，大型房企通过股权收购获得土地的情况最近明显增加。中原地产首席分析师张大伟表示，从一线城市的角度来看，房企获得土地的难度越来越大，获得高质量地块的土地将有助于提高房企的利润率。房地产企业通过股权收购进行土地收购只是一种补充，而土地收购招标仍然是主流。

行业加速整合

根据融创中国发布的公告，本集团全资子公司融创地产与武汉中央商务区签署收购协议，以125.53亿元人民币收购上海远洋建设公司100%的股权。被收购公司拥有北京远洋国际项目1号地块和上海董家渡项目100%的权益。其中，北京项目总建筑面积约为66.85万平方米，上海项目总建筑面积约为62.8万平方米。交易标的净资产约为89.59亿元(截至2018年11月30日)。此次交易中，融创将支付总对价148.87亿元。其中，现金支付125.53亿元，抵债23.34亿元。

融创中国表示，北京项目和上海项目位于一线城市的核心位置，是数量少、质量高的稀缺项目。此次收购将有助于进一步增加融创中国在北京和上海的优质土地储备和市场份额，并进一步巩固其在北京和上海等一线城市的领先地位和品牌影响力。

据知情人士透露，早在2017年底，融创很少在公开市场上收购土地，通过并购控制风险，并积极增加现金储备。根据公司2018年半年度报告，截至6月30日，融创的现金余额为874亿元，与2017年底持平。自2018年下半年以来，融创加大了销售力度，并返还了资金。2018年，集团合同销售额达到4649.5亿元，同比增长27%。销售额有所增加，但融创在购买土地方面仍持谨慎态度。

远洋控股表示，自2014年初以来，逐步确立了从单一房地产上市公司向“金融+房地产+战略投资”的综合上市公司转型的发展战略。近年来，受房地产调控政策的影响，公司房地产项目尤其是北京、上海房地产项目的价值释放速度放缓，公司资本周转率下降。流动性不足阻碍了公司战略转型的深入推进。如果交易顺利实施，受到房地产调控政策严重影响的北京和上海的项目将被剥离出房地产行业，这不仅将改善资产负债结构，还将有助于聚焦武汉中央商务区等优质项目。

事实上，最近相关房地产企业的收购非常频繁，尤其是像万科这样的大型房地产企业的收购。1月18日，贾凯市公布了房地产项目资产包转让进展情况。2018年10月31日，本公司及其子公司通过浙江产权交易所公开上市转让5家房地产公司的股权，总上市价格为3.55亿元，由杭州金兰赢得。目前，第一期股权转让共支付人民币1.775亿元，上述股权转让工商变更手续已于近期完成。根据工商注册信息，杭州金兰的实际控制人是万科。

华夏幸福此前宣布，北京周边几个项目的土地被万科接管。公告显示，万科有意收购华夏幸福旗下五家公司的股权。这五家公司在涿州、大厂、廊坊和霸州拥有10块住宅用地，总用地面积约33.93万平方米，交易对价约32.34亿元。

夺取土地的意图显而易见

根据公告内容，上述多数股权受让人的主要目的是收购土地。以万科收购华夏幸福为例，上述项目在北京周边的平均地价超过1万元/平方米。与目前北京周边的房价相比，虽然价格较高，但总体来看，上市公司通过竞标赢得的北京周边项目数量并不多。许多通过招标获得北京周边土地的企业将以合作的形式共同发展。

以北京投资发展有限公司为例，公司于2018年11月22日宣布，由北京投资土地有限公司和亿达盛投资有限公司组成的联合体已收到三河市国土资源局的成交确认书，并以2.55亿元的价格取得了位于河北省三河市燕郊高新区的地块的使用权。其中，建设用地面积5万平方米，建筑控制规模15万平方米。双方将共同设立项目子公司，负责上述地块的开发建设。

诸葛房产搜索的首席分析师陈雷告诉《中国证券报》，通过股权收购获得的土地价格通常相对较低。同时，与土地收购招标相比，股权收购土地的过程更简单，受让人更有发言权。此外，土地收购项目招标通常有限制，如分配建筑面积。股权收购的可选范围更大。

陈雷强调，这只是企业通过股权收购获得土地的一种方式。总的来说，土地招标仍然是房屋企业征地的主流。除非经营困难，流动性压力大，或者出让地块未来发展前景不乐观，否则项目出让方很少会主动出让土地。

易居研究院首席分析师严跃进表示，从目前的房地产市场形势来看，许多“王迪”项目无论是单价还是总价都面临着更大的商业压力。对于一些开发者来说，这种项目已经足够了。在这种背景下，出现了许多股权转让或合作开发的案例。一方面，有利于土地项目的开发进度，加快周转；另一方面，它可以更合理地利用资源。受让方可以增强规模优势，转让方可以缓解资金压力。

浓度增加

值得注意的是，上述现象使得房地产行业的集中度进一步提高，业绩明显加速分化。这可以从2018年房地产上市公司的业绩预测中看出。