长租公寓资金池到了必须监管的时候

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长期租赁公寓基金池已经到了必须监管的时候了

一直走在前列的长期租赁公寓迎来了新的坏消息。

10月16日，上海长期公共租赁市场传出消息称，旧房经营者涉嫌遭遇资金流动危机，上海华瑞银行向他们发出了一封询问贷款安全的公函。成千上万付了押金、背负着分期贷款负担的租户面临着被收回甚至被列入信用报告黑名单的危险。然而，租户的要求，如退还租金和免除租金贷款尚未得到正式答复。

资金池的安全性是许多人对长期租赁公寓产生疑虑的根源。由于长期租赁公寓通常需要提前支付半年甚至一年的租金，用户可以通过贷款等金融手段分期付款。这意味着一旦公寓出现现金流问题，用户可能会失去信用和住所。

“现在的核心问题是，成千上万的军队正在建造长期租赁公寓，各种金融杠杆正在到来。有各种各样的汽车，但没有人建高速公路。”东方公寓学院创始人李权表示，长期租赁公寓行业仍有一些基本规则需要完善。

对资金池缺乏监管将成为一个巨大的隐患

长期租赁公寓的财务安全一直受到质疑。据媒体报道，由于深圳于越公寓多层转租，第三房东带着钱跑了，第二和第四房东发生了纠纷。房客们突然被告知租赁合同提前终止，需要在短时间内搬出。之前付给第四个房东的房租押金也是经过多次波折才收回的。据粗略估计，受此影响的租户有430家，存款总额为250万元。

受长期租赁公寓资金问题影响的不仅是租户，还有业主。长沙的一套长期出租公寓“咖啡猫”最近爆炸了。在与业主签订合同时，要求在“房乐芬”平台上注册，表面上是为了确保业主自己收到租金，但实际上是让业主承担贷款。

在许多长期出租公寓的闪电爆炸案例中，资金问题始终是关键词。随着长期租赁公寓的快速发展，配套资金监管措施不完善的问题日益突出。

中原地产首席分析师张大伟指出，金融化带来的“资金池”已成为长期租赁公寓的最大问题。现在，长期租赁公寓不仅是一个租赁企业，而是一个标准的“金融企业”。目前，对长期租赁公寓的资金池监管很少。

资金池可以使长期租赁公寓快速发展，许多长期租赁公寓企业采用多收租户租金、迟交房主租金的方式来加快扩张。根据张大伟的分析，这种模式将中介企业从“中介费+差价”的模式转变为投资者，一旦头寸被打破，上下游之间将会出现多重纠纷。"缺乏政策监管，租赁业的发展存在诸多隐患."

张大伟告诉《中国青年报》和中青在线记者，北京、上海等城市的长期租赁公寓企业的市场份额已经超过20%。如果把第二个房东和其他同样模式的交易包括在内，大约60%的出租屋很难看到房主交易。

“资金池最大的问题在于，它可以掩盖问题，转移投资风险。业主的预期租金通过平台项目转移到公司名下，实际控制人可以随意使用。这些金融工具带来了巨大的市场风险。”张大伟说。

荣盛首席经济学家、中国社会科学院金融研究所研究员尹中立在媒体上撰文称，在国家鼓励住房租赁市场发展的政策刺激下，许多机构投资者开始干预住房租赁市场。这些机构投资者给住房租赁市场带来了巨额资金，这深刻地改变了住房市场的生态平衡。过去，个人之间的交易变成了个人和机构之间的交易。

尹中立还指出，目前，金融监管部门对房地产开发贷款采取限制性政策，但住房租赁贷款不受限制，因此一些机构从监管中套利。其经营方式之一是租赁贷款，即通过租赁获得大量房屋和贷款融资。利用接近或略高于银行正常利率的贷款利率与信托和其他市场渠道融资的高利率之间的差额获得套利空.

没有必要对资金池监管实行全面监管

事实上，一些地方已经探索了针对资金池问题的监管措施。近日，浙江省住房和城乡建设厅发布了《关于促进长期租赁公寓市场稳定、健康、有序发展的指导意见》。根据文件规定，从事房屋委托出租业务的长期租赁公寓企业应按协议约定，每季度或每六个月向所有房屋委托出租人和长期租赁公寓承租人进行委托，并告知其房屋委托出租业务产生的租金收入、支付总额、按期或延期支付以及保证金使用情况。定期通知租金收支和保证金使用的条款，应当在委托租赁协议和租赁协议中另行约定。

易居研究院智库中心主任严跃进指出，浙江省新出台的文件并没有规定资金池是非法的。如果没有金融政策的支持，长期租赁公寓的潜在成本高，运营困难，因此需要探索更多的资金池监管思路。

事实上，监管的缺失，不仅导致空出现非法经营者，也给一些想守法经营的企业带来了困难。