蓝光发展负债817亿：永续债55亿成A股房企占比最高公司

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高负债率是a股房企的普遍现象，而永久负债似乎是房企调整负债率的利器，因为它包含在权益工具中。

蓝光发展(600466.sh)于2015年借壳上市，现已成为四川领先的房地产企业。截至2018年3月底，公司总资产为1021.83亿元，较2015年底的562.44亿元增加375.56亿元，成为总资产超过1000亿元的第19家a股房地产上市企业。

上市三年来，资产已超过1000亿元，负债规模也同时上升。《长江商报》记者发现，蓝光在过去三年(2015-2017年)和2018年第一季度的负债分别为448.93亿元、593.55亿元、761.94亿元和817.35亿元，三年间增加了368.42亿元。近三年来，资产负债率分别为79.82%、80.90%和80.00%。在a股上市的139家房地产企业中，蓝光发展排名第34位，资产负债率为79.99%，高于行业平均水平63.3%。

值得注意的是，在过去两年中，蓝光发展的可持续债务增长率位居行业前列。从2016年底的7.8亿元增加到2017年底的45.53亿元，在不到两年的时间里增长了4.84倍。2018年第一季度，蓝光发展的永久债务再次增加10亿元，余额达到55.5亿元，成为a股上市房地产企业中永久债务与净资产比率最高的公司。

关于公司的经营和财务状况，《长江商报》记者联系了蓝光发展，对方回复称公司在半年报公布前处于沉默期，不便采访。

上市三年的总资产超过1000亿

蓝光发展，原名迪康制药，2015年前主要从事制药和药物研究。2015年，通过迪康药业的借壳登陆a股，真正控制人的房地产业务被注入上市公司。随后，上市公司更名为蓝光发展，房地产成为四川的主要业务和领先的房地产。

2018年是蓝光发展完成资产重组的第三年。随着房地产业务比重的上升，上市公司的资产也迅速增加。截至2018年3月底，公司总资产为1021.83亿元，较2015年底的562.44亿元增加375.56亿元，成为总资产超过1000亿元的第19家a股房地产上市企业。

在向迪康药业、蓝光集团和实际控制人杨铿借款时，预计如果2015年完成重大资产重组，2015年至2017年扣除基础资产后的预计净利润分别为8.03亿元、9.35亿元和11.56亿元。

记者发现，2015年蓝光发展扣除后实现净利润9.01亿元，超出业绩预期；2016年，蓝光的盈利能力下降，扣除后的年净利润为8.64亿，未能达到业绩预期。2017年，扣除非净利润13.37亿元，超出业绩预期。

此外，蓝光开发的销售额在过去三年中几乎翻了一番。2015年，蓝光开发的年销售额为183亿英镑；2016年，年销售额为301亿英镑；2017年，年销售额达到582亿英镑。从2016年到2017年，其同比增长率高达92.97%。另一方面，销售面积也增长强劲:2017年全年销售面积609.27万平方米，比上年增长116.36%。

对于上市以来收入和净利润的大幅增长，蓝光发展表示，蓝光坚持以改善住房为核心的产品战略，积极在重点区域安排包括“金庸部”、“公园部”和“林肯部”在内的改善住房，并在2017年进一步升级产品，推出“黑钻石部”。这些项目在一定程度上提高了当地的住房质量，扩大了企业的影响力，也增强了蓝光产品的竞争力，从而促进了业绩的增长。

超过80%的土地储备来自并购项目

随着监管力度的加大、融资渠道的收紧、许多房地产企业暂停发债，以及各地的“变故”，许多房地产开发商通过并购实现了快速扩张，并购成为蓝光拓展版图的最重要手段。超过80%的土地储备来自并购项目。

从征地布局来看，蓝光发展的扩张地图已经走出四川，加速了其国有化，并开始在华北、华东和华中布局。在土地收购策略方面，蓝光发展总裁张巧龙曾透露，蓝光发展占并购土地收购的70%以上，并更加关注长三角、珠三角和京津冀市场。

据透露，M&A已成为蓝光发展“拓土拓土”的最重要手段，且大多为住宅项目，容积率过大的商业项目暂不予考虑，项目中标后必须具备快速开发资质。

长江商报记者注意到，2017年，蓝光的M&A模式加速扩张。在不到一个月的时间里，蓝光已经通过M&A收购了至少四个项目，包括天津杨柳青项目、长沙岳麓区项目和合肥肥东经济开发区项目。

今年5月，蓝光发展收购的6个土地项目中，有4个是通过合作开发或并购获得的，部分项目的收购成本相对较低。其中，徐州市奉贤县2017-38年至2017-41年的四个地块的成本仅为每平方米450元。

蓝光表示，通过M&A模式，可以获得低成本的可开发资源，这有利于提高房地产项目的盈利能力。蓝光发展在其年报中披露，截至2017年12月31日，该公司间接招标、拍卖和悬挂项目的储备资源占85%以上。

一位不愿透露姓名的金融人士告诉长江商报，M&A本身也是一个在弯道超车的策略，而M&A的高质量和暂时性现金流困难的项目成功率高，但成本高。否则，并购可能会失败。