机构报告：三、四线城市住宅存销比创10年新低

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第三，四线城市的存款销售比率已经达到2009年以来的最低月值，全国100个城市的住宅库存已经下降了35个月。“即使供应方积极发挥实力，也很难在半年内实现存销比与收益率的平衡。”易居研究所所长严跃进分析了《中国100个城市住房存量报告》，他说，住房改革货币化安置的比例可以适度降低。

截至2018年6月底，易居研究院监测的100个城市新建商品房总存量为4.2643亿平方米，同比下降0.2%，同比下降8.0%。从历史数据来看，自2015年以来，中国100个城市的库存规模呈现出持续下降的趋势，这充分反映了近三年来全国的去库存化运动取得了良好的效果。目前，中国100个城市的库存规模相当于2012年3月的水平，即库存规模已经回落到6年前的水平。

值得注意的是，在库存连续34个月下降后，6月份一线城市首次出现正同比增长。“这可能意味着一线城市正进入补充库存阶段。”严跃进说。

就城市而言，100个城市中的74个城市的库存呈现逐年下降趋势，其中大连、杭州和金华的同比降幅较大，分别为56%、48%和46%。总体而言，库存同比下降的城市数量较多，这也带动了100个城市的库存规模下降。

虽然库存规模持续下降，但市场销售业绩高于预期。

根据报告数据，截至2018年5月，100个城市新建商品房的“存销比”，即库存去库存期为9.8个月，这意味着市场只需要9.8个月消化库存，与5月持平。

根据严跃进的分析，房地产去库存的合理期限是12 -16个月。从历史数据来看，今年上半年100个城市的库存与销售额之比处于历史低位，这与库存规模持续下降、市场表现好于预期等因素有关。

具体而言，一线城市、二线城市、三线城市和四线城市新建商品房的比例分别为13.4个月、9.7个月和9.6个月。与5月份相比，一线城市和二线城市的比例出现反弹，而三线城市的比例继续缩小。

值得注意的是，第三，四线城市的储蓄与销售比率大幅下降。当前值是2009年以来的最低月值，也就是说，在过去的10年里，四线城市的去污周期达到了最低值。在24个存贷比小于6个月的城市中，有17个城市是四线城市。

严跃进总结了一个现象。在小去库存周期的24个城市中，许多城市都有“州”字，包括赣州、惠州、柳州、扬州、滁州、湖州等。逻辑在于这些城市属于历史悠久、旧城规模大、旧城改造机会多、经济水平好的城市，因此房地产市场更加活跃。

根据报告数据，严跃进表示，白城的库存连续35个月同比下降，74个城市的库存规模低于去年同期，这得益于近期持续的棚改政策。“即使供应方积极发挥作用，考虑到存款与销售的比率仍处于历史最低点，在半年之内很难使存款与销售的比率达到平衡。”他说。