北京共有产权房遇冷？转让难位置偏让购房者担忧

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北京的共有产权房冷吗？

张鹏以29000元/平方米的价格在北京大兴四季盛京花园签署了该共有房产80%的产权份额。然而，她后悔签了合同。她觉得住房密度太高，公寓类型不太满意，担心将来更换不方便。因此，她想与开发商协商退房，但一直没有成功。

2018年10月15日，大兴四季盛京花园共有房产项目第一次购买开始，2191户2224套住房参加了抽奖，但当天只选出了28套。张鹏是其中之一。

共有房产一直备受关注，但像大兴四季盛京花园这样的共有房产遭遇严寒的情况并不少见。今年以来，房山区金隅金林嘉园、诚志畅悦花园、金融街金悦嘉园的弃购率已达到近80%，甚至超过90%。为什么共有房产突然失去了它们的光环？

转让的困难处境令买家担忧

张鹏告诉《中国青年报》和中青网记者，她和她的家人将根据今年4月开始的第二轮购房计划，考虑是否继续购房。如果你最终决定放弃，你将支付总房价5%的罚款。据她所知，在第一批选房的20多户家庭中，有不少人持这种观点。

张鹏购买共有房产有两个出发点:为孩子上学购买房产；这是一个政府项目。与周围的二手房相比，价格确实略低。

“很少有人一辈子住在一个套房里，而共有产权的房子只能卖给那些将来有资格购买共有产权的房子的人，这一点并没有很好的流传。此外，由于北京目前的政策不允许回购，80%的高产权比例是没有意义的，这导致房价变得越来越不利于周围的二手房。在允许回购的情况下，高产权比率是有意义的。”张鹏承认了他的担忧。

如果我们放弃共有房产，张鹏会考虑在大兴买二手房。“因为价格差不多，而且是全部产权。如果你以后卖掉它，你就不会受到政府如此多的限制。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉《中国青年报》和中青在线记者，放弃购买通常有几个原因:

首先，尽管房价相对便宜，但就产权份额而言，它们几乎是一样的。换句话说，这是以放弃部分产权为代价的。第二，很多房子或地段都不好，而且交通区位优势不明显，尤其是当学区不好的时候，买家可能不会感兴趣。第三，最近北京的住房供应相对较大。“事实上，购房者已经制定了两套计划，否则他们会在认购了一些高质量的商品房后放弃这样的共有产权房。”

严跃进指出，自住商品房的产权是完整的，而共有产权的房屋往往更容易与经济适用房挂钩。从认购的性价比来看，自住商品房可以获得完全的产权，而且价格也很便宜。这时，购房者自然会更喜欢这种住房。

除了考虑产权、位置等因素外，一些共有产权的项目也爆发出让购房者担心的问题。

在海淀区梁勇嘉园选房过程中，业主指出共有产权房存在开盘时间短、窗户小、散热器宽度小等问题。

对此，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池认为，经济适用房价格低廉，存在质量问题。政府需要加强监管，建立统一的社会信用体系，对建筑商进行检查和平衡，将有质量问题的建筑商列入黑名单，这样那些信守承诺的人就可以走遍世界，而那些违背承诺的人就无法行动。不能按时交货的问题应按合同规定处理，必要时纳入社会信用体系。

严跃进指出，住房质量问题表明，在开发中要强调“降价不是降价”。类似的质量问题也违背了住房制度的改革理念。“一旦质量问题暴露出来，也会影响市场信心和情绪。因此，有必要加大后续监管力度，形成更好的认购现象。”

政策目标是让投机者退出购房竞争

共享房产的尝试始于2007年。

2007年8月，淮安市启动了与市场接轨的经济适用房产权共享模式。也就是说，中低收入住房困难家庭在购买住房时，可以按照个人和政府投资的比例共同拥有住房产权。其土地由土地划拨转为土地出让，土地出让与土地划拨的差价以及政府给予经济适用房的优惠政策表现为政府投资，形成政府产权。

2014年3月19日，住房和城乡建设部副部长戚迹在国务院新闻办公室召开的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》新闻发布会上公开表示，今后，对于一些既无保障对象又无能力购买商品房的“夹心阶层”，应该建设和供应政策性商品住房，发展共有产权住房。在当年的《政府工作报告》中，“完善住房保障机制”首次被写成“增加中小商品住房和共有产权住房的供给”。

2017年8月，北京表示将推广“共有产权住房”，新北京人的分配比例不应低于30%。

同年9月21日，北京市住房和城乡建设委员会会同发展改革委、财政局和规划土地委员会共同起草并发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)。按照“新房新办法、旧房旧办法”的原则，已供应但尚未出售的自住商品房将按照共有产权住房统一出售和使用；已签约出售的自住商品房项目继续按照原自住商品房的有关规定进行管理。