万通地产十年业绩不增反降 万科出手能否救赎

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曾经被“万通六君子”之光支撑的老北京房地产公司——万通地产已不复存在。

3月26日，万通地产发布2018年业绩，实现收入36.45亿元，同比增长10.62%；实现净利润3.27亿元，同比下降8.11%；扣除非净利润只有8990万元，同比下降74.43%。早在10年前，2008年，万通地产就已经实现了48亿元的收入。

2015年，冯仑退出万通地产，嘉华接手万通地产。虽然它经历了几次转变，但很难成功。今年2月，万通地产的实际控制人王毅引进战略投资者，将10%的股份转让给物流地产巨头普洛斯，普洛斯成为万通地产的第三大股东。

值得一提的是，冯仑很早就把万通地产与普洛斯对立起来。如今，ProLogis的最大股东是万科。业内人士认为，普洛斯此次对万通地产的战略持股可能会对万通地产的经营战略产生影响，不排除未来增持的可能性。然而，对于被转型弄得晕头转向的万通地产来说，普洛斯的持股能否恢复其辉煌仍不得而知。

土地储备不足30万平方米

万通地产目前的主要业务领域包括房地产销售、房屋租赁和资产管理。其中，房地产销售仍是主要收入来源，2018年贡献收入32亿元，约占总收入的88%；住房租金收入2.39亿元，资产管理收入1.94亿元。截至2018年底，万通地产账面资本19.1亿元，总资产130亿元，总负债53.59亿元，资产负债率41.22%。

具体到项目，万通地产主要集中在北京、天津、杭州、成都等一、二线城市。报告期内，北京和天津仅完成8个住宅项目，天津万通中心和杭州未来科技城等4个综合项目，上海虹桥万通中心和杭州万通中心等2个办公商业项目。此外，还有三个在建住宅项目，即环京津香河运河国际生态城一期和天津万通新新一墅。2018年，万通地产大部分收入来自杭州万通时尚大厦项目，贡献收入23亿元。

就土地储备而言，万通地产仅位于河北省廊坊市香河县(运河国际生态城二期)，待开发面积29.28万平方米。据《证券日报》记者报道，万通最后一次收购土地是在2014年。2015年后，万通的土地收购几乎停滞不前。

“目前，万通地产的土地储备规模很小。事实上，管理人员需要反思，否则他们在征地方面就太松懈了，错过了几轮房地产市场回暖周期。”易居研究院智库中心研究主任严跃进向《证券日报》记者表示，此外，万通地产目前的可售项目并不多，所以业绩容易波动。尽管收入有一定的同比增长，但绝对规模很小。

更多的房地产分析师在接受《证券日报》记者采访时说:“今天的万通已经很难吸引市场的注意力。”

在后冯仑时代的几次变革之后，

20世纪90年代，“万通六君子”(潘石屹、冯仑、王功权、刘军、王启富、易小弟)在海南共同创办了海南万通，1993年在北京创办了万通地产。然后其他创始人逐渐离开了。2015年，当冯仑也完全退出万通地产时，嘉华控股的实际控制人王毅将成为万通地产的实际控制人，持有万通地产65.96%的股份。

嘉华部门上任后，试图将第三产业向房地产服务和房地产金融服务方向转变。去年7月，万通地产宣布计划以31.7亿元现金收购星恒电源78.284%的股权。然而，同年12月，万通地产宣布终止收购。这意味着万通地产未能转型为新能源领域。

一些内部人士告诉《证券日报》，对于万通来说，这样的收购与盈利能力是相关的。目标公司的盈利能力不强，收购本身也没有说服力。当然，收购的失败也将导致不断的反思，尤其是在新行业，这需要进一步研究。当然，这个过程的成本也比较大。

万科和普洛斯能拯救万通吗？

现在，万通可能正在酝酿新的转变。今年2月，万通地产推出了战略投资者ProLogis。交易总额约为8.22亿元。目前，该股权转让协议已于3月7日经万通地产股东大会审议通过。

股权转让完成后，普洛斯将提名普洛斯联合创始人兼首席执行官梅志明担任万通地产上市公司非独立董事，并督促上市公司成立以梅志明为董事长的董事会战略委员会。

数据显示，ProLogis是一家美国物流房地产开发商，于2003年进入中国市场。2017年，由万科牵头的中国财团以790亿元人民币收购了ProLogis整体，并于2018年1月成为其最大股东，持股比例为21.4%。

“对于万通股份的转让，这也说明了万通的运作中存在一些混乱。万通本身在过去的两年里也进行了不断的转型，但其效益表现并不尽如人意。目前，各类投资者都承受着巨大的资金压力，所以此时也有可能进行股权转让。从接管的角度来看，ProLogis愿意接管万通的股份，这也表明其对万通在一些城市和其他行业的运营持乐观态度，这也有利于企业后续的业务发展。”严跃进说。