北京商住房限购两年：成交量暴跌九成 均价降三成

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说到北京的商住项目，我不得不说，北京像素位于东五环路之外，在朝阳区和通州区的交界处，是北京最大的商住建筑，看起来既像商住项目。据媒体报道，北京有19栋楼，近10，000套住房，居住人口超过3万。

2015年大学毕业时，张峰(化名)在这里住了一段时间。他说，这里的一楼大多是超市、便利店、理发店和小餐馆，而上层大多是用来居住的，但也有很多小公司、照相馆等等。

商住公寓可以说是一种畸形的产品，只在一、二线城市限购的情况下才会流行。中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬客户，商住公寓是一种用于将商业规划用地(40年和50年的产权)转化为住宅形式的产品类型，不能落户或使用学区等住宅设施。“商改居”只改变建筑形式和使用功能，土地性质不变，产权将持续四五十年。

张大伟表示，由于均价不低，而且房屋的收购率和配套设施都有缺陷，2008年前商住公寓没有形成规模。然而，自2011年以来，一、二线城市开始实施非常严格的限购政策，政策抑制的投资需求进入了商住公寓市场。以北京像素为例，在当前的房地产周期中，一些小型公寓的价格涨到了7万元/平方米。

2017年3月26日，北京在实施限购限贷政策后，发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的公告》。公告规定，开发企业应当新申报建设经营性项目，最小分割单位不得少于500平方米；开发企业在建(含销售)的经营性项目，销售对象应为依法注册的企业、事业单位和社会团体；出售的商业项目再次上市销售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。个人购房应符合北京市无住房和商业地产记录，并连续五年缴纳社会保障或个人所得税。

个人购买商业项目受到严格限制，这对商业和住宅公寓是一个致命的打击。根据中原地产研究中心的统计，截至今年3月25日，在过去的两年里，北京只有6550套商住公寓在网上签约，交易量下降了93%。张大伟说:“在过去的两年里，北京的商业和住宅公寓的总数是167.89亿元，而在调控前的两年里，这个数字高达1943.99亿元。”

从月度数据来看，近两年来每月签订的合同只有几百套，而在监管之前，每月基本能达到几千套。最近几个月的交易数据也显示，商业和住宅公寓市场仍然非常低迷。根据中原地产研究中心提供的数据，2017年3月，北京市商品住宅平均交易价格达到51036元/平方米，之后迅速下降，2019年3月降至33858元/平方米，降幅超过30%。

根据壳牌研究院编制的相关数据，2017年和2018年北京新建商住公寓的交易量分别下降了82.9%和70%，2019年1月和2月的交易量分别比2017年和2018年同期下降了11.6%和88.7%。

在价格方面，壳牌研究院表示，2018年新建商住公寓平均价格同比下降16.1%。2019年1月，平均价格环比持平，2月份，平均价格略有上升。二月份平均价格上升，是由于五环路和六环路之间高单价物业交易比例上升，而六环路以外低单价物业交易比例下降。

闹翻的价值何在？

市场冻结后，北京几个知名商业和住宅项目的价格也大幅下跌。根据链家和安居客的挂牌价格，北京像素商住公寓目前价格在4万元/平方米以上，位于亦庄核心区，在林肯公园配套设施齐全，其商住项目价格已降至5万元/平方米。

“从平均价格来看，商业市场的二手房价格平均下降了35%以上，部分商品房价格下降了45%以上。”张大伟说，商住市场面临的最大问题是个人购房资格要求高，不能借钱，所以现在所有购买商住公寓的人都是企业。

然而，另一方面，下降也意味着泡沫正在被挤出。张大伟表示，由于房价大幅下跌，对于一些位置优越的商业和住宅公寓来说，与租金相比，持有价值正在上升。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫也对中信经纬客户表示，随着商住公寓价格的持续下跌和租金的持续上涨，区位条件好的商住项目、地铁、人流大的项目以及周边的许多企业都有一定的投资价值。

不过，他也提醒说，一些城市严格限制商业和住宅项目的交易，这是对市场上"以房代商"的混乱局面的一种纠正。一旦政策收紧，如不允许商业和住宅项目出租房屋或上下浮动，其投资价值将大大降低。

一些业内人士还指出，对商业和住宅购买的限制比对住宅购买的限制更为严格，这不是一个长期的解决办法，今后可能会放松这一政策。2018年12月，广州市住房和城乡建设委员会发布文件称，对于2017年3月30日前(含当日)发生土地出让交易的房地产项目(以签订土地出让合同、交易确认或公告土地出让交易日期确认为准)，该房地产项目的商业服务性质不再局限于销售目标，个人购买商业服务性质2年后方可再次转让。