买房“按套内使用面积交易”专家：几乎不影响房价

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如何理解住房和城乡建设部关于“住宅建筑应当以使用面积交易”的新规定？

根据中国之声的“新闻地平线”，住房和城乡建设部最近发布了住房和城乡建设领域的38个工程规范草案，包括“城乡供水工程规范”。其中，《住宅工程技术规范(征求意见稿)》中的“住宅应当按使用面积交易”一语引起了媒体和公众的广泛关注。

《住宅工程规范》第二部分第2.4.6条指出，住宅建筑应按使用面积进行交易。图片来源:中国之声

记者采访发现，许多媒体和自媒体的标题，如“取消公共分享”被误读。有专家指出，《征求意见稿》中出现了“住宅以套内可用面积交易”的表述，旨在为购房人提供更清晰的购房参考，防止部分房地产开发商利用套内可用面积造假。那么，你如何理解“住宅建筑应该以可用建筑面积来交易”？

近年来，“与内部建筑面积交易”已经在一些地区试行

2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第十八条规定:“商品房销售可以按套(单元)、套内建筑面积或建筑面积计价”，没有强制性要求。在实践中，我国很多地方的住宅建筑主要是以建筑面积交易，但中原地产首席分析师张大伟也透露，除重庆市自2002年就明确表示“商品房预售，以套内建筑面积为计价依据”外，几个城市近几年都开始了相关试点，或者两种计价方式并行:“目前各地都有一些试点。”重庆是中国唯一一个已经实施的城市，北京和上海等许多其他城市也在试点或平行实施。在这些城市的预售许可证中，一个是建筑面积(建筑面积)的定价，另一个是室内(使用面积)的定价。大家都很关心今天的政策，但实际上，试点早在两三年前就已经出现了。”

《重庆市城市房地产交易管理条例》(2011年修订)部分《重庆市城市房地产交易管理条例》(2011年修订)。图片来源:中国之声

专家:“以套内可用面积交易”方便买家直观地符合“住而不投机”的政策取向

建筑面积包括内部建筑面积和共用面积。近年来，一些地方推进了“按套内面积交易，而不是按建筑面积交易”，主要是由于共享面积缺乏标准、管理混乱等问题不断出现。公摊面积被一些媒体称为房地产市场“最不透明的指数”，这导致了长期以来的房屋销售和服务收费纠纷。共享，主要指电梯、走廊、楼梯间、公共墙、设备间等。同一社区的不同建筑、楼层和共享区域可能不同。

北京大学法学院房地产法律研究中心主任楼建波表示，在征求意见稿中，“按套内建筑面积交易”的一个重要意义在于，买家可以“比较”。“当他比较同一地段的两个社区时，如果两个社区都按建筑面积定价，或者一个按建筑面积定价，另一个按可用建筑面积定价，那么比较起来可能有点困难。但是，如果它们都是根据内部面积(使用面积)定价的，那么进行比较是非常直观的。”

“以套内可用面积交易”也叫“所见即所得”，其目的在于缓解购房者的担忧，同时，在一定程度上也可以限制一些开发商打着低价售房的政策。易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，这种做法不仅符合国际惯例，也符合“无房炒房”的政策取向:“因为对购房者来说，共享面积只是一种附属设施，对他来说更重要的是具体的居住面积。居住区是“一个是一个，另一个是两个”，所以你可以买房子没有太多的担心。如果室内面积小，如果人们认为不划算，他们就不会买房子。开发商也将更加注重如何打造一个大面积的集合区，同时也将防止他们通过集合区制造虚假文章。”

数据地图:人们购买房地产。中国新闻社发布李慧思照片

由此可见，“住宅是按使用面积交易的”，这并不是很多媒体和自媒体所说的“取消公摊”，也不能直接导致“100平方米的房子只需70平方米”的现象，但可以让买家擦亮眼睛，通过更直观的比较做出购买决定。

张大伟认为，该政策的主要影响是拍卖交易，因为其住房收购率的波动和不确定性，二手房和现有的住房交易几乎不受影响。北京市房地产法律学会副会长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，对于业主在进行“使用面积”交易时资产缩水的担忧，未来政策的适用范围可能会进一步细化。目前，无论采用哪种面积计算方法，总房价都是不变的，这对房主的影响很小:“例如，如果你的房子建筑面积为100平方米，单价为5万元，那么总房价就是500万元。建筑面积除以1.333，使用面积约为70平方米，总价不变为500万，单价不超过5万，绝对高于5万。”

目前，该政策正处于公众咨询阶段