浙系房企德信中国赴港IPO 负债高压下或借力资本持续扩张

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2019年新年伊始，内地在港上市的房地产企业将增添一支新的大军。《证券日报》记者获悉，德信中国已于2月19日完成公开发行，预计将于2月26日在HKEx主板上市。德信中国将发行5.32亿股股票，其中中国香港发行5，320万股，国际市场发行4.78亿股，发行价格为2.32港元至3.25港元。

根据信易中国的招股说明书，假设发行价为每股2.79港元(上述指示性发行价的中间值)，且未行使超额配售选择权，信易中国预计将筹集约13.67亿港元的净资金。

深入培育浙江大本营

毛利正在迅速增长

作为浙江省的综合性房地产开发商，德信中国拥有107个处于不同开发阶段的房地产项目，其中80%以上位于浙江省，分别有28个、26个和18个项目位于杭州、温州和湖州。

截至2018年11月30日，德信中国土地总储量约为693.39万平方米，其中浙江省589.87万平方米，占85.07%。由此，可以看出该公司深化浙江基地的战略。

值得注意的是，根据德信中国的招股说明书，公司2015 -2017年和2018年前三季度的毛利率分别为10.4%、13.0%、23.4%和32.4%；同期的净利率分别为1.1%、7.4%、12.8%和17.1%。瑞士信贷中国表示，自2014年以来，该公司已将投资重点转移到浙江省的重点城市，并调整了土地收购策略，从而实现了毛利率的增长。

对此，浙江大学管理学院著名教授钱告诉记者，导致德信中国利润率大幅上升的主要因素是房地产市场的阶段性繁荣和浙江省主要城市房价的大幅上涨。然而，由于房地产市场的周期性，随着一系列监管政策的不断推进，住房企业的压力将会更加明显。如果一些公司的业务布局过于集中，在应对风险时会出现冗余不足的情况，容易影响其业绩。

德信中国在招股说明书的风险警告中也提到:“公司的业务和前景在很大程度上取决于中国的经济形势和中国的房地产市场，尤其是长江三角洲地区主要城市的表现。”

与此同时，瑞信中国还表示，除了继续巩固其在浙江省的市场领先地位外，还将把业务拓展到长三角和全国主要城市，同时不断增加具有成本竞争力的优质土地储备。

财务压力

它会继续扩大债务吗

记者注意到，德信中国2015年至2017年的净利润分别为6470万元、5.13亿元和8.39亿元，复合年增长率为260.3%。2018年前三季度，净利润为9.81亿元，同比增长约319.5%。同时，2015年末、2016年末、2017年末和2018年第三季度末，德信中国流动资产总额分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元和417.85亿元。

然而，随着企业规模的迅速扩大，随之而来的是高昂的财务成本和不断上升的债务压力。截至2015年末、2016年末、2017年末和2018年第三季度末，德信中国的净资产负债率分别为278.70%、435.20%、275.70%和103.1%。

对此，瑞信中国解释称，之前较高的净资产负债率是由于相关时期业务快速增长，业务主要由外部贷款提供资金。2016年，大多数项目处于投资阶段，贷款增加，而近两年这一指标的下降是由于利润积累。

此外，截至2018年9月30日，德信中国未偿还贷款总额为106.99亿元，其中银行贷款28.91亿元。根据账龄分析，2019年9月底前和2020年9月底前需要偿还的计息贷款分别为58.06亿元和26.76亿元。同时，2018年前三季度，瑞信中国的利息支出达到近2.8亿元。

《证券日报》记者联系了德信中国，对方表示不便回复，以披露的所有招股说明书为准。浙江大学管理学院特聘教授钱指出，德信中国在港上市是一件好事，有利于扩大公司影响力，优化资本结构，拓宽融资渠道，缓解财务压力。

德信中国在招股说明书中提到，公司筹集的资金中，约60%将用于现有物业的开发成本，约30%将用于潜在物业开发项目的征地和建设成本，以及目前正在运营和计划拓展业务的城市的土地储备，约10%将用于一般公司和营运资金。

房地产行业集中度的迅速提高，迫使中小住宅企业增加土地储备，不断扩大规模。2018年，郑融地产、红阳地产、美的地产、大发地产、恒达集团等房地产公司在HKEx主板上市。对于有着“1000亿元”梦想的德信中国来说，2017年不到300亿元的销售额还远远不够。上市后，它能利用自己的资本踩上加速发展的“热车轮”吗？