悬崖边的佳源房产：近年狂飙突进导致资金链紧张

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浙江股票

由于股价暴跌，原本并不出名的嘉园地产突然进入漩涡中心。

1月17日下午，在香港股市上市的嘉园国际控股(hk2768)突然出现成交量下跌，跌幅一度超过88%，收盘下跌80.62%，公司股价在一夜之间回归解放(下图为月度图表):

本集团于2018年1月19日及2018年4月26日发行的优先票据总值3.5亿美元，票面利率为8.125%，本集团确认已偿还全部基金。

与此同时，嘉园集团发表了一份“郑重声明”，称一些媒体公然捏造事实，公司决定采取法律行动，“不要说你事先没有说出来”。

今天，嘉园国际控股公司开盘越来越高，最终收盘上涨74.6%，至4.4港元，市值110亿港元。

嘉园房地产始于浙江嘉兴，近年来发展迅速。与忠良、翔盛、德信一起，嘉园地产被称为浙派地产的四匹黑马。公司创始人沈天庆(又名沈宇星)是嘉兴桐乡市的一名公务员。曾任青石乡党委书记、嘉兴乡镇企业局副局长、嘉兴驻深圳办事处主任。

1995年，沈宇星创办嘉园地产的前身嘉兴祖嘉地产，现任嘉园国际控股、浙江嘉园房地产集团有限公司、嘉园创生控股集团有限公司董事长

嘉园房地产分为两部分。江苏项目于2016年3月打包成嘉园国际控股并在香港上市。其他房地产项目归入浙江嘉园房地产集团有限公司名下，浙江嘉园房地产由嘉园创生控股集团有限公司全资拥有..

2018年，嘉园国际累计合同销售额为201.8亿元，较2017年的103.7亿元增长94.6%。年销售贡献主要来自扬州(55%)、台州(14%)和苏州(9%)。

仅江苏项目就有近1000亿元的市场价值。在此次暴跌之前，嘉园国际控股的股价明显被夸大了。

近年来，嘉园地产在稳健发展中运用了足够的资本杠杆，许多信托公司与之有着深入的合作。股价被人为推高的嘉园国际控股也成为质押融资的主要工具。在高杠杆率的背景下，快速去转型成为嘉园地产的唯一选择。

然而，随着2018年房地产形势的逆转，嘉园地产遇到了相当大的压力。

2018年11月30日，嘉园集团总部召开2018年度思考与推广会议，沈宇星董事长、戴立平执行总经理、徐芹出席；常务副总经理、沈、及总部全体员工出席会议。

会议思考了两件事:

首先，对总体趋势的判断是有偏见的。尽管房地产形势已经发生了变化，但仍需要实现1000亿元的房地产，这导致了高价征地和高价房地产，这也是集中度不够造成的。

第二，分权过大，在实践中不够深入。今年有很多不尽人意的事情。例如，收购项目没有深入现场进行检查，这导致了当前的压力和风险。主要原因是权力下放过大，尤其是决策权。

嘉园国际控股上市后，2018年7月，嘉园创生控股集团再次进入国内资本市场，直接和间接收购了深圳上市公司美丽生态14.56%的股权(3.360，-0.06，-1.75%)(权益保护)，成为公司最大股东，最新市值4亿元。

根据嘉园国际2018年半年度报告，公司的银行及其他贷款约为99.5亿元，其中约33.3亿元将在一年内偿还。

在沈天庆间接持有的13.5亿股嘉园国际控股股份中，6亿股已被沈天庆全资拥有的公司用作向建行国际海外有限公司发行抵押票据的抵押品。

嘉园国际控股的暴跌表明，其资金链很紧，市场对此高度敏感。至于为什么会发生崩盘，以及股市崩盘是否会引发嘉园地产的连锁反应，还需要进一步观察。