多家千亿规模级房企收缩战线 “裁营销增设计”好过冬

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去年底，房地产行业上演了一场1000亿元的"争夺战"，或者说是想推进到1000亿元的住房企业阵营。对规模的极度渴求使该行业的员工流失率达到35%以上；四个多月前，这个阴谋开始逆转，一些1000亿元的住房企业悄然启动了人员结构调整计划。

大型房地产企业停止招聘、精简营销团队、减少土地投资开发部门裁员的消息层出不穷。碧桂园、万科、R&F、新城控股等房地产企业都被告知，他们正在裁员和调整人员，以应对房地产市场的寒冬。

最近，新城控股的一位相关人士向《证券日报》表示，该公司并没有裁员，只是在初期小规模分流了投资发展部的人员。现在整个行业都在萎缩，从最初的扩张到冬天。在这种市场形势下，土地投资的扩张主要是稳定的，所以这一行的人员都被分流了。

“从今年8月到明年，市场将会有一个小的低谷，这是一个定局。销售规模达1000亿元的住房企业一线营销人员率先感受到了这一波变化。今年6月，一些企业启动了人事调整计划。”兰德咨询公司总裁宋延庆告诉《证券日报》记者，然而，即使在收缩期，房地产企业也没有盲目裁员。目前，开发商人员调整的总原则是“减少营销、增加设计”、“细化总部、强化一线”。

将人员结构调整为“精简”

在当前的市场形势下，就业紧缩已被房企普遍采用。“减少建筑面积、调整考核指标、提高销售收益率”是房企裁员或优化人员结构的具体策略，但其背后的逻辑是精简人员、降低费用、缩小扩张战线、生存和实现发展。

对于近期有报道称一些下属一线单位对投资扩张线进行了人事调整，新城控股向《证券日报》表示，这是一线单位根据工作实际情况进行的人员结构优化调整。人力资源优化是企业的一项正常工作。在集团整体层面，人才招聘正在按计划进行。

值得注意的是，《证券日报》获得的某房地产企业内部公开信息显示了企业管理改革的趋势。信息显示，“在重组上市时，两个总部基本上是叠加整合的，后来因为加强个人职能而增加了一些人；另一方面，由于缺乏熟悉公司运营和文化的管理人才，区域总部无法真正实施，一些需要提升战略地位的专业公司缺乏管理人才，管理平台薄弱。整个公司总部和一线人才头重脚轻，人员效率低下；总部需要强调的战略管理和价值并不突出。前线需要加强的作战指挥系统、专业管理系统和相应的决策权没有得到有效加强。”

“公司的领导对上述问题有清楚的认识。这一变化的目标之一是调整结构，提高现有人才的质量和效率。同时，根据战略匹配的需要，有必要适应当前权力的释放，提倡“人随事去”。我期待着改变公司的头型、小头、头重脚轻的姿态，打造一个强健的身体，并为力量而努力。”

值得注意的是，该房屋公司表示，“为了最大限度地减少变革带来的痛苦，公司一再强调，这一变革不是为了裁员，改革的成本永远不会由员工独自承担。”为此，公司提供各种解决方案，如轮换和内部流动。在租赁结构发生全方位的实质性变化后，公司全新的总部组织结构于6月1日开始试运行，事业部、专业公司、地区总部和城市公司的组织变革正在陆续展开。

正如宋延庆所展示的，近年来，房地产企业之间的合作趋势越来越紧密，如兼并收购、集团合作升温、联合资源获取土地等。然而，这种合作往往导致人员结构臃肿，尤其是营销团队。有一种现象，一个项目匹配两个公司的营销团队。因此，在市场低迷时期，不可避免地要裁掉一些“业绩不佳”的人员，加强一线团队的营销力量。

减少营销系统，增加设计人员

“在房地产企业的所有者眼中，有一个指标可以衡量营销系统的绩效，即平均销售人数(指除去物业人员后的开发系统人员)或人力效率比率，每个房地产企业的人均销售指标是不同的，一般管理层会根据这个指标调整裁员。”宋燕清告诉《证券日报》记者，例如，如果你想保持800万元的人均销售额，那么人力资源部将制定一个总体计划，然后调整各行的人员。

宋延庆表示，在不同的阶段和时期，不同的房企有不同的人事结构调整方式。在当前的市场形势下，住宅企业增加设计系统人员的比例，减少营销系统人员和土地投资开发人员的数量是一种普遍的做法，这源于营销模式和土地投资开发模式的变化。

宋燕清进一步表示，在市场不景气的情况下，开发商需要升级产品以获得竞争力。过去，房地产企业设计行业的员工比例一般为5%-12%，但现在一些房地产企业为了培养产品实力，增加了这一比例。在营销方面，房地产企业通过绩效考核目标，精简和优化一线营销人员，变相裁员。例如，当一个房地产企业发布内部指标时，一个营销人员一个月会带来20组客户，而那些最终表现不达标的将会离开。在土地投资扩张线方面，自2015年以来，大中型住宅企业一直在加快扩张规模，土地扩张线上的人数增长迅速。现在，土地溢价较低，土地拍卖现象频繁。土地投资扩张线是住宅企业收缩和扩张的第一站。

人事变动始于行业焦虑