国内房企库存增速放缓 去化压力有所改善

本篇文章1618字，读完约4分钟

在坚持“无房无炒”基本取向的背景下，今年以来，我国各地房地产市场调控政策频频加码，市场走势趋于稳定。与此同时，房地产企业也面临着与过去几年不同的市场环境。与此同时，今年我国许多地方的土地拍卖情况有所增加，这也反映出房地产企业在土地收购投资中的谨慎态度。根据对170家典型房地产企业上半年报告的分析，克里指出，大型房地产企业现有住房总量仍在上升，但增速已得到控制。在此基础上，房地产企业的去化学压力也得到了改善。

规模住宅企业控制库存增长

房地产企业的库存规模可以直接反映出目前能为企业发展提供多少库存资源。存货按成本进行初始计量，一般包括房地产开发产品和非开发产品，其中房地产开发产品包括已完工、在建和计划开发。据凯瑞分析，上半年，房地产企业的库存规模普遍持续增长。

截至6月底，170家房地产企业总库存规模达到96892亿元，同比增长13%，同比增长6个百分点，其中60家典型房地产企业总库存规模同比增长15%。从各企业的库存规模来看，27家房地产企业的库存超过1000亿元，比2017年增加了4家，前三名的门槛比去年增加了500亿元。

今年上半年，一些大型住宅企业大幅增加。今年上半年碧桂园总库存为5502亿元，比2017年底增长40%。新城控股和龙湖集团的增长率也分别达到了38%和36%，而徐汇的总库存只有830亿元，但比上一年增长了90%。

根据凯瑞的分析，除个别企业外，大型房企开始控制库存增长率。数据显示，今年上半年前30家房地产企业的库存规模为64072亿元，同比增长14%，但增速较去年同期下降了7个百分点。这意味着大型房地产企业开始有意控制库存规模的增长率，谨慎适度地扩大规模。

房企改善的压力

截至今年上半年，住房企业的整体周转率有所回升。据凯瑞统计，上半年170家典型房地产企业的库存周转次数为0.32次，同比略有增加，60家重点监控房地产企业的库存周转次数为0.33次，与去年同期持平。虽然目前库存周转率低于去年，但按照下半年加速周转的传统，年库存周转率基本能保持去年的水平。

在行业集中度不断提高、融资成本不断上升的背景下，住宅企业对流失率的要求越来越高。一些企业正在推行的“高周转率”路线要求前期调查、规划设计、征地后快速建设、缩短开发建设周期等。整个操作过程需要高度标准化。根据克里的分析，这表明房地产企业要想保持竞争力，就应该提高经营效率，而流失率也能反映企业有效利用资金的能力。

随着库存增长率得到控制，住宅企业的去化学压力开始改变。根据嘉里的数据，170家典型房地产企业完成库存的比例连续三年下降，企业去工业化的压力逐步缓解。在60家重点监控房地产企业中，有55家企业公布库存明细，完成库存总额为9813亿元，比去年底增长8.8%，低于总体增幅。

根据凯瑞的分析，虽然前100名的房地产销售企业仍在通过招标、拍卖、并购等方式积极补充库存，但库存周转次数的增加、区域结构的优化以及对更完整库存的有效消化，减缓了库存压力。上半年，近70%的重点监控房地产企业完成库存比重下降，这些房地产企业均进入销售百强，其中徐汇、绿城、金茂、郑融、绿地等降幅较大的企业均下降了5%以上。

扩张更加谨慎，销售更加活跃

国内房地产市场正经历着一个不断增长的行业集中度。根据上半年的库存统计，凯瑞认为，下半年房地产行业将呈现多种趋势。

一方面，住房企业的扩张步伐将更加谨慎，这直接体现在土地收购上。此前，敏捷、世贸、首开等多家企业在半年度报告或半年度业绩会议中表示，下半年将继续谨慎收购土地。另一方面，房屋企业的销售将更加活跃。在调控继续发挥作用的背景下，不排除一些城市的库存可能会回升，住房企业可能会增加销售数量，以加快资金回笼。

此外，国内房地产市场已进入“金九银十”的传统销售旺季。据凯瑞分析，预计随着新一轮推波助澜的到来，将有更多的房地产企业加入打折促销，特价房和增加扣款等促销手段将会增加。南方日报记者葛正汉