二手房成交再次不足万套 业内预计未来走势稳中有降

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“银十”令房地产市场黯然失色，成交量和价格下跌

业内公认的事实是，“金九银十”黯然失色。早在9月，《北京青年报》就说:“北京楼市会有金、九银、十金吗？”，采访了一些行业专家，普遍的看法是，很难再现金九银十。

现在，10月份的交易数据已经陆续发布。对于二手房来说，成交数量再次跌破1万套，成交价格也大幅下降。至于新房，有限竞争的房子集中在市场上，但很难签订合同，整体签约率只有16%。

面对目前疲软的新和二手房交易，未来的房地产市场趋势会是什么？它会继续探索，还是会随着大量新房子进入市场而升温？对此，业内人士在接受Be采访时表示，在政策从紧的基调不变的情况下，未来两个月商品房的整体交易量和价格不会出现大幅波动，但2018年的储蓄下行力度可能会出现在2019年上半年。在接下来的两个月里，房地产市场将呈现出扩大降价和变冷的趋势。

新屋:“银10”的销量比上个月下降了7%

随着10月底的到来，房地产市场的下跌速度超过了寒冷的天气。根据中原地产的数据，虽然北京的新房供应量开始增加，但成交量却明显下降。数据显示，10月份，北京售出2738套新房，比9月份的2948套低7.12%。

尽管最受关注的限价房项目已经进入供不应求的阶段，大量房屋进入市场，但它们在交易中遇到了困难。据中原地产研究中心统计，截至10月31日，北京今年共有2615982套限价房项目，但网上签约的只有2581套，网上签约的累计比例仅为16%。虽然网上签约数据滞后，但实际销售额只有30%。

目前，限价房项目存在区域供应聚堆现象，部分区域已有3000多套进入市场，导致部分区域市场供大于求，项目差异明显，部分项目接近售罄，部分项目不足20%。在价格方面，价格调整现象开始出现在限价商品中。

对此，中原地产首席分析师张大伟指出，近两年来，北京土地供应高峰已逐渐体现在住宅数量上，预计后续将有大量住宅上市，届时区位属性较差的有限竞争住宅可能引发价格战。

不仅北京的新房交易量在下降，而且根据58住房和房地产研究所监测的房价数据，全国许多城市的交易量都比上个月有所下降。例如，一线城市广州10月份仅售出5111套住房，比上个月大幅下降56.8%。

价格方面，10月份58户居民统计的36个城市新房均价为16453元/平方米，同比增长0.56%，新房价格保持稳定。其中，深圳最高价为58281元/平方米，其次是上海44689元/平方米，北京42854元/平方米，广州30970元/平方米。

58房屋研究院首席分析师张博表示，未来两个月商品房市场总体稳定，但受市场预期变化的影响，房企降价步伐将加快，一线热点城市降温趋势将更加明显，部分一线城市将出现更多无市场价格的情况。

二手房:交易量不足1万套，价格降至5月份水平

不仅是新房，今年“金九”的衰落和“银10”的消失在二手房中也更加明显。根据北京市住房和城乡建设委员会的交易数据，今年10月份，北京二手房的交易量只有8700多套，这是过去6个月来首次低于1万套，今年2月以后，交易量再次回到1万套以内。与此同时，许多房地产中介发布的数据也显示，今年9月，北京二手房交易量约为1.5万套；10月份，8700多台的营业额也比9月份下降了40%。

根据壳牌研究院最近发布的数据，北京二手房市场在2018年10月继续降温。10月份，北京二手房市场的绝对交易水平降至2017年11月的水平。买家有强烈的观望情绪，市场交易速度放缓，从而降低了他们进入市场的热情。业主的预期继续松动，经过“317”调控后，价格调整后的房价涨幅回落到较低水平，空房的议价空间继续扩大。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐认为，目前市场预期宽松，买卖双方进入市场的热情不高，住宅项目的竞争集中在市场上。预计11月份二手房交易量和价格将保持低位。

在低温市场条件下，二手房买卖双方进入市场的热情下降，新的供需疲软。10月份，北京二手房新增数量和客户数量继续下降，分别比上个月下降5.4%和1.4%，与3月份的峰值相比分别下降48.8%和34%。10月，前期市场受黄金周影响，整体水平较低。后期周转恢复。预计11月份的营业额可能会逐月增加。然而，应该注意的是，10月份，限制竞争的住房项目集中在市场上，超过5000套住房被批准上市，同比增长33%，这将分流一些二手房市场需求。因此，预计11月份二手房市场交易量不会增加太多，均价将在目前水平上下波动。

在价格方面，根据真实数据，2018年10月，北京二手房市场持续降温，成交量持续下降，平均价格大幅下降。10月份，北京二手房平均交易价格为61103元/平方米，比上个月下降1.2%，并连续两个月下降。10月份售出的城市面积在9月份之前处于正常的回归水平。在全市四区比例恢复的基础上，平均价格的下降幅度较大。在副城市方面，大兴和通州的平均房价连续两个月逐月大幅下降，10月份与8月份相比分别累计下降了7.3%和5.5%。

买家:预计观望情绪将继续进一步蔓延