多地房产政策加强调控 房地产市场“金九银十”难重现

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深圳“房改”方案出台后不久，沈阳的房地产监管出台了新政策，房地产市场监管力度加大。回顾这一轮调控，沈阳与中国其他城市相似，从“限购限贷”到“限购限购”。一系列地方调控政策可以理解为“差别封堵”，主要目的是抑制房价上涨的预期。离9月份只有20多天了，业界对即将到来的房地产行业“黄金9月和白银10月”基本持谨慎态度。

房地产政策不断收紧

全国开启了房地产打压模式

在过去一个月左右的时间里，随着中央政府对地方政府的不断施压，房地产政策不断收紧，全国各地纷纷推出打击房地产的模式。

6月底，住房和城乡建设部等7个部门在北京、上海等30个城市开展专项整治，重点打击房地产投机者、黑中介、非法房地产开发企业和虚假房地产广告。这场运动将持续到今年12月。

7月31日，中共中央政治局指出，要坚决解决房地产市场问题，坚持依法治市的方针，促进供求平衡，合理引导预期，整顿市场秩序，坚决遏制房价上涨。

据中原地产统计，7月份，上海、重庆、厦门、海口、宁波、佛山、昆明、唐山等40多个城市出台了各种房地产调控和升级政策，共计40多次。

二、三线城市交易量环比下降

城市的分化加剧了

根据嘉里研究中心的数据，7月份，29个重点城市的营业额为2329万平方米，比上个月下降16%。

虽然一线城市的营业额环比下降14%，但市场人气仍明显好于去年同期，7月份的月营业额也超过了2018年的月平均水平。其中，上海和深圳表现更为突出，两个城市实现了相同的连续增长，市场成交量保持在较高水平；广州迎来了阶段性调整，营业额同比下降48%。

二线和三线城市的营业额环比下降16%，与去年同期大致持平。

在交易量下降的城市中，长沙、天津、杭州和青岛的交易量大幅下降。长沙在6月底受到了调控和升级的影响，7月份交易量降幅最大；受人才政策影响，天津交易仍处于回调期，较上月下降39.2%，回落至人才政策出台前的水平；7月底，深圳出台了“三年不卖商品房”、“暂停企业购房”、“打击假离婚购房”等封堵政策。预计交易量将在8月份大幅下降。

二手房的平均价格开始下降

Xi的跌幅最大

就二手房的平均价格而言，随着交易量的下降，多城市的平均价格迎来了下降。壳牌研究院的数据显示，在13个重点城市(北京、深圳、上海、天津、杭州、成都、南京、武汉、青岛、济南、大连、长沙和Xi)中，南京、济南和北京的平均房价环比基本持平，而其他10个城市的平均房价环比均有所下降。

在平均价格下降的城市中，Xi的平均价格比上个月下降了4.5%，降幅最大；上半年，武汉平均房价保持稳定。在交易量持续下降的背景下，7月份的平均价格比上个月下降了2.9%；经过调整和升级，青岛、长沙和成都的平均房价出现回落。7月份，青岛、长沙和成都的平均房价分别下跌了2.9%、2.7%和2.3%。

天津的平均价格水平在低位波动，7月份下降了2.6%；失去交易支撑的上海平均房价近两个月来持续下跌，7月份的平均价格水平跌至2017年以来的最低水平。

《金色九月和银色10》很难重现

第三，四线城市的房价可能会下跌

当前，房地产调控继续处于高压态势，中央政府从抑制房价过快上涨到抑制房价上涨的态度表明调控的核心方向发生了新的调整和变化。

思源房地产市场开发部副总经理兼首席分析师郭毅认为，沈阳的房价涨幅居全国之首。当地方政府有明确的控制目标时，一旦投资过热，就不可避免地会拿出控制武器。

对于“金九银十”，业内一些专家并不十分乐观。“短期来看，有迹象表明，未来政策层面的房地产市场收紧将进一步加码，这无疑将对房价形成一定的限制。预计《金色九月》和《银色十月》将难以重现。”金融研究所高级研究员杨钦勤说。

“‘金九银十’不是市场需求的高点，而是在这个节点。为了实现绩效目标和增加市场供给，一些企业可能会做出让步和降价以完成他们的绩效。这种情况在三四线城市中会出现得更多。”郭毅认为。

文字/记者陈坤