险资长租市场住房租赁首单难产 回报率低成拦路虎

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保险基金已经被允许进入长期租赁市场一个多月了。但是，目前由于长期租赁市场回报率低，业务模式有待探索和风险管理，保险资金的积极性不高，第一个单一的房屋租赁产品尚未进入市场。许多专家表示，保险机构应根据自身能力建设情况，谨慎参与长期租赁市场，最好在初始阶段以间接方式为主。

保险基金持观望态度

《中国证券报》记者了解到，对长期租赁公寓表现出浓厚兴趣的寿险公司主要是中国人寿等与房地产项目合作较多的寿险公司。然而，目前所有的保险公司都持观望态度。

中国人寿相关负责人表示，目前仍处于咨询阶段。我们肯定对长期租赁市场感兴趣，我们也会联系一些项目。然而，具体项目的落地将不得不等待具体政策细节的出台。

此外，一家保险机构的负责人表示，在税收等优惠政策不到位的情况下，大多数保险基金在短期内仍将对进入长期租赁市场持观望态度。

业内人士指出，保险公司在参与长期租赁市场时仍需进一步细化和深化游戏规则，如保险资本投资的细分，包括保险资本的来源、具体投资方向和投资期限。

东方金城首席财务分析师徐成元表示，从外部环境来看，有必要完善保险资金进入长期市场的相关配套政策。在投资限制方面，虽然政策为保险资金进入长期租赁市场开辟了道路，但仍存在一些客观限制，监管部门需要细化相关项目。在优惠政策方面，由于长期租赁市场的投资收益不确定，如果低于保险公司青睐的长期资产，如国债，长期租赁公寓项目的吸引力极其有限。因此，需要一些配套的优惠政策，如税收优惠和投资放松，以吸引资本进入市场。长期租赁公寓虽然受金融市场影响较小，但受国家相关政策影响较大。长期租赁公寓的入住率和回报率与国家房地产政策密切相关。为了确保长期出租公寓的吸引力，国家需要在出租和出售权利方面为长期出租公寓提供更多支持。

国泰君安证券研究所指出，保险资金对房地产的投资是有限的。从投资范围来看，项目布局要求在直辖市、省会城市或单独规划的城市等。不得投资住宅开发和销售，只能从事商业、办公、养老、医疗、汽车服务等房地产和自用房地产。且至少有土地使用权证和建设用地规划许可证。从保险资金运用的管理方法来看，投资房地产金融产品需要aa及以上，基本上没有投资住宅区。

国务院发展研究中心金融研究所保险研究室副主任朱说:“这给风险管理带来了困难。目前，住房租赁市场仍存在信用体系不完善、失信成本低等问题，风险较大。保险基金通过对长期租赁市场的直接投资或间接投资，面临潜在的信用风险。信用违约风险的增加将降低头寸信用产品的信用评级，从而提高最低资本要求，并直接影响保险公司的当期损益和当期偿付能力。”

低回报率已经成为一个“路障”

许承元透露，平安的子公司平安地产与施琅绿集团有限公司合作经营上海蓝森项目，计划将其改造为中长期运营的中高档长期租赁公寓，并有望引入保险资金。

据中国平安的相关人士透露，他们还需要解决几个问题:一是参与的商业模式；第二，回报率低的问题；第三，具有理解项目经验的人才。

“目前长期出租公寓的企业大多以轻资产模式运营。如果保险资金只用于可以抵押的重型资产，那么干预的程度不会太深。”朱认为，保险资金在长期租赁市场的经营模式选择与其在长期租赁市场中的作用有关。无论是主要发挥资金提供者的作用，还是扩大其功能定位，参与租赁住房的供应和租赁平台的建设，都需要我们进一步探索。

目前，长期租赁公寓的收益率较低，市场风险较高。数据显示，中国住房租金收益率(年平均租金/平均销售价格)不高，2017年11月，北方、广州和深圳四地的收益率仅为1.36%-1.59%。由于高房价，一线城市的租金和房价严重偏离。截至2017年底，作为长期租赁领域最重要的市场，北上广深和深圳四市的住宅租赁回报率均低于2%，远低于市场上固定收益产品的投资回报率。

“这个回报率很难覆盖保险资金的负债成本。从短期来看，保险基金参与长期租赁市场的利润压力相对较高。依赖租金作为支付来源将导致诸如回收周期长和资本周转效率低的问题。”徐承元说道。

在徐承元看来，要解决租赁回报率低的问题，首先要避免土地成本的投入，最好选择政府指导的租赁土地或集体土地。低成本的土地资源可以有效提高长期租赁公寓的资产回报率。其次，提高项目管理能力也是提高回报率的关键。

你可以在初始阶段间接参与

作为一个有政策支持和稳定现金流的长期租赁市场，保险基金的参与肯定会进入“窗口”之下。然而，保险公司在进入这片蓝色海洋之前，了解市场风险点并制定相应的风险控制措施是必不可少的。

朱指出:一是坚持市场化运作。保险资金在市场化运作的基础上，可以发挥规模大、长期稳定的优势，支持长期租赁市场的发展。