部分城市现楼市“小阳春” 业内称持续性仍需观察

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2019年的清明节改变了春节假期的低迷，一些一线和二线城市的房地产市场出现了“小阳春”市场。据业内人士称，由于购房者预期的调整，房价大幅调整的城市活动有所增加。然而，从库存来看，超过一半的城市已经库存超过12个月，所以房地产市场的复苏仍然需要观察。

一些地区的房地产市场正在好转

据中原地产研究中心统计，清明小长假部分地区楼市已经回暖。在上海小长假的前两天，80套和169套新住宅网分别签约，与去年同期的54套和60套相比，分别增长了48%和182%。广州清明节前两天，分别有197套和143套新住宅网。包括厦门等城市在内，一些小型度假项目的开放需求较前期大幅增加。

中原地产首席分析师张大伟表示，虽然小长假的网上签约数据并不代表整体市场趋势，但从趋势来看，中国热点城市的市场活动将在4月至6月增加，尤其是之前价格调整的城市。

事实上，自3月下旬以来，一些地区的房地产市场已显示出回暖迹象。根据上海易居房地产研究所发布的数据，40个典型城市新建商品房交易面积同比增长84%，同比增长10%。其中，四个一线城市新建商品房交易面积同比增长108%，同比增长36%。

具体来说，根据中原地产的数据，北京的商品房成交量为31.1万平方米，同比增长108%，同比增长130%。二手房成交量达到1.6万套，是过去10个月的最高值。上海新建商品房交易面积63.2万平方米，比上个月增长106.5%。广州售出90.2万平方米，同比增长177%，同比增长48%。

张大伟表示，近期市场成交量环比增长主要是由于2月份春节期间市场低迷，但同比数据有所上升，这与近期市场预期转暖有关。最近，由于许多城市的房地产市场相对宽松的信贷，买家害怕踏上空.

"这也与供应的增加有关."张大伟说。数据显示，上海3月份的市场面积为78.8万平方米，比上个月增长194%，比去年同期增长100%。北京的市场进入也保持在高水平。今年3月，北京供应了3707套商品房，供应量继续增加，库存积压继续增加。

土地溢价已经回升

近日，无锡市出售了三块住宅用地，吸引了近60家房地产企业参与竞标，最高地价达到79.39%。其中，融创赢了两个案子，还有一个需要动摇。

自3月下旬以来，一些城市的土地市场已从1-2月的低迷中复苏，包括合肥、天津、杭州和温州的土地销售增加。自3月21日以来，全国已售出55块住宅用地，其中19块的保险费率超过40%，5块的保险费率超过100%。

4月2日，在杭州主城区出售的四块土地以最高限价加自持面积成交。苏州出售了太湖新城的一块住宅用地。经过30轮激烈竞争，苏州城头房地产开发有限公司以17，294.57元/平方米的底价和36.11%的溢价获得土地。4月1日，广州成功出售了4处宅基地、1处商业用地和1处工业用地，起拍价近66亿元，总成交量超过71万平方米。

中原地产首席分析师张大伟表示，2018年，土地市场继续受到监管，气温大幅下降，一些企业减少了征地。今年以来，融资压力有所缓解，一些企业开始进入土地市场抢占土地，土地市场开始回暖。一些热点城市的土地市场明显活跃，地价上涨。

张大伟说，从全国来看，土地市场仍然稳定。自2019年以来，全国许多城市的土地交易一直低迷，尤其是一线城市。但是，对于房地产企业来说，为了增加销售，即使一、二线城市有严格的调控政策，他们仍然会集中精力征地。

房地产企业的资金链很难说是乐观的

根据通策研究所的最新数据，3月份40家典型上市房地产企业完成融资总额为1024.2亿元，同比大幅增长85.25%，同比增长63%，达到16个月以来的新高。其中，债务融资金额985.15亿元，比上个月增长78.49%，占住房企业融资总额的96.19%。

值得一提的是，虽然住房企业的融资困难近来有所减弱，但由于负债过多，住房企业的资金链不容乐观。根据世界银行的统计，在2019年至2021年的三年中，房地产行业总共有1.8万亿到期债务，其中2019年到期的债券比2018年翻了一番。进入今年第二季度后，偿还海外债务的压力也将增加，其中大部分是高成本的美元债务。

张大伟表示，自2018年第四季度以来，房地产企业融资计划的实施已经逐步展开。虽然困难有所缓解，但融资需求仍然很大，原因是过度缺血。

“自去年11月以来，发展企业的融资，特别是债券的发行，确实宽松得多。最近几个月，融资额度有所提高，这也缓解了开发商的资金紧张。”上海亿居房地产研究所副所长杨红旭表示，房企的融资环境略显宽松，但从政策角度看，房地产融资并不过度紧张，也不意味着应该完全放松，不会泛滥。

一些业内人士指出，没有资金的支持，房地产市场显然难以支撑新一轮的上涨。目前，房地产市场的复苏是在宽松预期下的复苏。如果不是真正宽松，复苏将是不可持续的。早期未进行调整的城市仍有下行风险。