一线城市新房成交分化 北京前7月下降近4成

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记者宋冀兴国和李秋山北京报道

一线城市的房地产交易仍徘徊在底部，但其中一些显示出反弹趋势。

最近，政府相关部门和市场调研机构公布了四个一线城市1-7月的房地产销售情况。上海和深圳经济复苏，而北京和广州经济继续低迷。在监管最严格的北京，新建商品房的销售同比下降了30%以上。

益居研究所研究员沈伟表示，从需求方面来看，监管将贯穿2018年下半年，力度不会放松，市场将因此降温；从供应方面来看，考虑到下半年开发商在资金压力下可能会加快推进步伐，预计8月份的交易量将基本保持稳定。

新房交易差异化

图片来源/21世纪经济报道(jjbd21)

根据易居研究所的数据，从1月到8月上半月，一线城市的累计交易面积同比下降24%，与7月上半月相比下降幅度缩小了6个百分点。

另外，一线城市的商品房销售仍处于底部，但情况不同。

根据北京市统计局近日发布的数据，今年1-7月，北京市商品房销售面积为288.8万平方米，同比下降39.9%，其中住宅销售面积为210.5万平方米，同比下降32.9%。

值得注意的是，在房地产市场周期性因素的影响和企业的不断推动下，北京7月份新房销售迎来了复苏。

易居研究院的数据显示，7月份，北京的月销售面积达到49万平方米，同比增长25%左右，结束了今年以来月销售持续大幅下滑的局面。

广州也处于交易面积下降的通道。根据中国指数研究院的数据，今年前7个月，广州新建商品房交易面积约为497.03万平方米，同比下降10%以上。

虽然北京和广州的销售面积在这一年里仍在下降，但上海和深圳的销售面积有所回升。

上海市统计局的统计数据显示，前7个月，上海商品房销售面积达到788.92万平方米，同比增长7.8%，略高于全国平均水平。

沈心表示，继6月份新房供应面积大幅下降后，7月份上海新建商品房项目数量大幅增加，共有27个新建商品房项目进入市场，供应面积达到2016年6月以来的第二高水平，仅次于今年4月。随着供应量的释放，7月份新房交易面积达到2017年4月以来的新高。

8月17日，深圳市统计局发布数据显示，今年上半年，深圳市商品房总销售面积达到326.01万平方米，同比增长12.3%。

《21世纪经济报道》记者注意到，虽然深圳官方没有公布商品房的销售数据，但根据该机构的统计，深圳的新住房交易已经显示出触底的迹象。

根据益居研究院的数据，从1月到7月，深圳新建商品房的交易面积达到169万平方米，仍远低于2015年和2016年同期的378万平方米和274万平方米，但与2017年同期的129万平方米相比，交易量增加了约31%。

或者将保持低水平

尽管市场正在回暖，但许多受访者认为，热门市场短期内不太可能再次出现，一线城市的新房销售仍将相对较低。

以深圳为例，中国综合开发研究院旅游与房地产研究中心主任丁松指出:

深圳新房总成交量保持在较低水平是一个固定趋势，很难有大的增长。深圳每年的土地供应都非常稀缺，房改后，每年新增住房供应的比重也有所下降。政策引导和土地供应都决定了未来不可能大量供应新房，新房供应基本上是小规模模式。

今年6月，深圳提出，到2035年，新建各类住房170万套，其中人才住房、公租房、住宅和商品房的比例将定为2: 2: 2: 4。

新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳杰表示，北京等一线城市的交易量仍然较低，这不仅是由强监管下的需求控制和供给比例变化造成的，也是由许多其他因素造成的。欧阳杰指出:

首先，整个市场经历了预期的调整。目前，中央政府已经提出要坚决遏制房价上涨，这使得一些购房需求不急于进入市场，进而导致市场预期的变化。

其次，北京和其他地方的供求关系存在结构性问题。住房需求大的地区没有住房供应，而住房供应大的地区往往不便于居住，特别是政策导向型住房，如限价房，往往位于相对偏远的地方，买家觉得性价比不够或交通不便。

第三，过去两年，北京和其他一线城市的土地供应不足，导致住房市场供应不足，选择太少，买家买不到合意的房子，这也导致房屋成交量下降。

此外，一些分析师指出，随着一线城市普遍进入“减量开发”模式，一线城市的楼市将逐渐转向股市。在这种背景下，新住房市场在市场中的作用也将发生变化。

丁松指出，一线城市新建住宅和商品房的比例在原有基础上扩大的可能性很小，未来这一比例还会下降。新房可能处于“阶级稀缺”状态，将来买新房会更加困难。

这也使得租赁市场的规范化变得更加迫切。